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「中建·玖上琅宸」

静安区大宁板块，1/20号线地铁口、内中环间、大宁灵石公园对面的中建·玖上琅宸项目，推出建筑面积约128-210㎡3-4房浓荫园邸产品，其建筑外立面采用陶板材质，配备10米架空层及泳池会所。

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静安区大宁公园旁，1/20号线地铁口，中建玖上琅宸项目热销中。目前少量建筑面积约128-280㎡精装大宅在售，均价136494元/㎡，总价1436万元起。

1 项目规划情况

根据项目规划设计方案，该项目拟建设8栋12-24层高层住宅。项目整体楼栋规划遵循“南向大户型、北向小户型”原则，将优质景观面优先配置于大户型，规划逻辑合理。270户型顶楼部分设置私家泳池，推测为项目470楼王所在位置，采用东西向打通设计，每栋仅1套，总计2套。

从规划图可见，项目前排可直面大宁灵石公园景观；办公区域设置于地块东北侧，通过出入口隔断区分，对住宅区域基本无影响。

特色一：首层全架空，打造“悬浮社区”

项目8栋住宅楼均实现首层架空，可提供社区内部多样化功能组合，如“泛会所”及楼栋专属架空层功能空间，提升空间利用的可持续性。

特色二：地面零车位，打造大面积景观

社区内部采用全地下2层车库设计，可预留更多空间打造地面景观。同时，项目采用“完全人车分流”设计，即人行与车行出入口完全分离，安全系数更高。

从规划图可见，社区内部广泛运用水景元素，包含2处大型集中水景及1处宅间水景，周边配套下沉庭院与坡地景观，推测为社区会所所在位置。值得注意的是，项目楼间距均在35米以上，最大楼间距约51.2米。

特色三：私家悬浮泳池，营造类别墅居住体验

项目最南端的#和2#楼均配套有私家泳池楼栋，在19层采用住宅建筑中较少见的悬挑工艺，延伸出额外使用空间，预计将设置“悬挑泳池”，此处应为项目“超级大平层”所在位置。

2 地块前情情况

9月14日，中建玖合在上海市2024年第五批供应商品住宅用地中，以63.66亿元成功竞得上海市静安区灵石社区N070402单元094a-14地块，总计容建筑面积9.32万平方米。

该地块西侧为宝华万豪酒店，西侧临近大宁音乐广场，东侧为新梅共和城，南侧紧邻大宁公园，整体城市界面良好。

094a-14地块用地性质为住宅与商务办公混合用地（Rr3C8），与静安天悦项目一致，均非纯住宅地块。

该地块办公部分业态功能需符合中环两翼创新创意集聚带总体规划定位，重点发展总部经济、涉外经济，鼓励引入央国企、民企等各类企业总部入驻。

具体地块指标如下：占地面积约3.16万平方米，整体容积率2.95，其中住宅占比79%，总体量7.37万平方米。按套均面积小于100㎡估算，预计供应房源超700套；按住宅限高80米计算，供应产品为25-26层高层住宅，属于中规中矩的中小型社区。

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