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2025年1-6月，静安区新建商品住宅套均总价达1867万元/套。

在静安区购置房产，苏河湾板块是核心选择之一。该板块兼具区位优势、发展机遇与市场认可，是与国际接轨的新兴高端板块，2024年市场表现尤为突出。其板块价值可通过以下两组数据体现：

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第一，2024年上海市总价2000万元以上新建商品住宅成交套数中，苏河湾板块位列全市第三，仅次于黄浦滨江与新天地板块。高净值人群对苏河湾板块的认可度，已逐步超越老西门、陆家嘴滨江、人民广场等传统豪宅板块。

第二，苏河湾板块内标杆住宅单价普遍约20万元/㎡，次一级且房龄相对较长的品质改善型住宅单价亦在14万元/㎡以上。整体而言，苏河湾板块豪宅的成交量与成交价格均已超过静安寺、南京西路板块，成为静安区新一代高端住宅标杆区域，居住于苏河湾已成为身份的象征。

值得关注的是，在这一热度持续的板块中，出现了难得的市场机遇（注：“倒车接人”为证券市场专业术语，指持续上涨的板块短期内出现一定幅度回调，但长期上涨趋势未改）。板块内最后一个限价项目——【悦97】即将开盘，其过会均价为12.88万元/㎡。

从市场背景来看，此前苏河湾板块内新建商品住宅开盘价格普遍已达13万元/㎡以上；而在上海楼市整体价格上行的趋势下，【悦97】的定价显著低于当前市场水平。从未来预期来看，2025年10月20日，上海市2025年第八批次集中土拍完成，其中静安区C070102单元32-04地块及32-08地块地下空间地块以“苏河湾核心区收官住宅用地”的定位引发激烈竞争，最终成交楼板价突破81415元/㎡，溢价率9.03%；该地块可售住宅部分楼板价约11.8万元/㎡，未来住宅售价预计将达到18-20万元/㎡，进一步印证了区域价值的上升空间。

与该新出让地块直线距离仅550米的静安苏河湾「悦97」项目，凭借12.88万元/㎡的过会价格及稀缺小户型优势，成为本次土拍后核心区域置业的优选项目。

户型图赏鉴

1 上海高端住宅市场格局调整

苏河湾板块稀缺资产的价值分析

2025年，上海市区高端住宅市场面临格局调整，单价或全面突破15万元/㎡。目前，静安大宁板块单价达14万元/㎡以上，虹口金茂璞元项目单价约17万元/㎡，徐汇宸嘉项目单价为16-22万元/㎡；最新土拍中，杨浦中环区域住宅单价预期将达16万元/㎡以上；徐汇滨江二线板块东安新村拆迁成本较高，未来住宅售价亦将进一步提升。

从上海新建商品住宅市场公认的四大豪宅区来看，传统的陆家嘴、新天地板块单价已向20万元/㎡靠拢；新晋的徐汇滨江、苏河湾板块中，徐汇滨江单价已达19万元/㎡以上，苏河湾板块价值正处于向20万元/㎡迈进的爆发阶段。

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「悦97」作为板块内仅剩的限价项目，12.88万元/㎡的定价结合其产品优势，具备较高的市场吸引力。随随着“7090政策”（即新建商品住宅项目中套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重需达到开发建设总面积70%以上的政策）逐步退出，未来小户型住宅供应将更为稀缺。「「悦97」推出的88/100㎡户型，属于市场中“售罄一套即减少一套”的稀缺产品。据据克而瑞数据库统计，2023年至2025年6月，静安区100㎡及以下户型供应占全区总供应量的比例约为10%；2025年以来，该类户型仅供应14套，占比骤降至3%，市场供应极为有限。÷