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老静安最大风貌项目规划方案调整公告

近日，老静安区最大的风貌项目——江宁社区047-3地块项目（静安73街坊南地块）设计方案再次公示。

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时隔两年半，与2023年11月的首版方案相比，主要调整内容如下：

- 住宅套数从74套调整为34套

- 建筑密度从51.1%降至46.06%

- 户均面积从200余平方米提升至约500平方米

- 建筑层数由以2层为主调整为以3层为主

- 单套栋距与面宽显著增加，居住舒适度大幅提升

- 套均单价显著提高，预计套均售价超1亿元

73街坊分为南北两地块，是老静安区为数不多的纯住宅用地。其中，南地块为低密度住宅区，规划建设联排别墅，总建筑面积约1.8万平方米；北地块为已在售的昌平云岸项目。南北地块之间为已建成的住宅项目——南草坪花园。

信达信安里项目销售表现优异。2026年春节后，该项目实现热销30余套，位列上海风貌别墅销售榜首，充分体现了静安区风貌类产品的市场热度。

真正的稀缺性源于时间沉淀的历史资产。信达信安里所在的苏河湾历史风貌区，形成了独特的文化优势。该区域是苏河湾历史文脉最悠久、人文肌理最丰富的区域，唐绍仪故居、泰山剧场、德隆烟厂等历史印记在此汇聚，共同构成了可居住、可观赏、可传承的文化空间，为家族记忆与荣光的延续提供了载体。

百年唐绍仪故居已改造为苏河畔的“海派会客厅”，成为承载城市集体记忆、连接当代精神生活的文化场所。未来，该区域将持续激活城市文化的内在活力，推动历史文化在当代语境下的传承与再生。

原东新民路115号的泰山大戏院，经改造后以“泰山剧场”之名重新开放。其设计既保留历史风貌，又融入现代建筑语言——借鉴美国肯尼迪中心“玻璃盒子”设计理念，以通透的玻璃幕墙与斑驳的砖石立面形成时空对话，实现新旧交融、传统与先锋的共鸣，成为兼具历史厚度与艺术张力的城市文化地标。

即将开放的德隆烟厂改造商业空间，作为信达信安里南侧商业板块的核心项目，将工业遗产转化为当代生活美学的新载体。在完整保留建筑肌理与时代特征的基础上，植入高端商业功能，实现百年文脉与城市活力的有机融合，使历史文化不仅可供观赏，更能融入日常体验与参与。

信达信安里凭借内环核心地段与百年文脉底蕴，成为高端资产配置与精神归属的重要选择。来安里高定组团则通过对海派精神的深度诠释、风貌别墅空间的创新设计，以及对高端圈层需求的精准把握，为高净值人群提供了身份认同与生活方式的解决方案。

来安里高定组团深谙海派文化精髓，以22#双园景观为基础，演绎南庭北院的世家礼序。南庭作为开放的社交空间，以开阔尺度与雅致景观构建私属会客厅，满足邻里交流与友朋聚会需求；北院则为家族专属的静谧空间，承载天伦之乐与自然体验。南庭与北院的结合，实现了社交与私密的平衡，诠释了当代海派生活的理想境界。

建面约262㎡样板房示范区实景图

来安里组团临近地块核心景观——法国花园，法式浪漫与海派雅韵在此融合；巷道间以项目最宽楼间距营造开阔视野，光影在建筑与自然间流转，空间艺术达到极致。这不仅是内环稀缺的居住区域，更是一场穿越时光的美学之旅。礼，使生活成为永恒的艺术典藏。

「墅里藏墅」是来安里组团对空间设计的极致诠释。通过垂直分层布局，各层均具备独立功能与意境，实现空间高效利用与私密性的完美平衡。空间材质选用大面玻璃幕墙设计，将庭院盛景与城市天际线尽收眼底，于奢阔尺度中定格永恒的生活美学。同时甄选稀缺石材立面，区别于红砖青砖组团，以奢石之韵镌刻恒产基因，彰显塔尖身份的卓然气度。

### 静安区风貌别墅分布概况

静安区风貌别墅产品分布相对分散，多数集中于内环内区域。苏河湾以南涵盖昌平云岸、信达曹家渡项目及张园地块；苏河湾以北则包括龙盛湾上、静投电影厂项目、华发招商静安北站、保利发展中兴社区项目及龙盛中兴社区项目。

### 新静安集团江宁社区项目

静安区江宁社区C050201单元038-4地块位于鸿印里北侧，2023年4月15日由新静安集团竞得，楼板价为9.17万元/㎡。该地块占地面积约2.1万平方米，容积率2.67，限高80米；其中三类住宅占比不超过80%，一类住宅占比不低于20%，中小套型比例不小于60%（中小套型参考标准为100㎡、110㎡、120㎡），地块内包含2处不可移动文物。

### 信达·信安里

2022年6月，曹家渡社区C050301单元4-3b地块出让公告发布，最终上海信达银泰置业有限公司（以下简称“信达”）作为开发建设实施主体，地块形成“净地”后完成出让。信达拿地总价为21.08亿元，折合楼板价约81484元/㎡。

信达信安里共建设17栋楼宇：1号楼为18层+7层结构，提供132套高层住宅、12套多层住宅及20套保障住宅；9号楼为配套用房；2-8号、10-17号楼均为2-3层低层住宅（别墅产品），共27套，户型建筑面积约270-525㎡。

项目地块位于静安历史风貌区内，1公里范围内覆盖轨道交通2号线、7号线、11号线、13号线、14号线，分布有武宁路、昌平路、隆德路、静安寺等市中心地铁站。

### 张园

张园始建于1882年，是上海现存最完整、建筑类型最丰富的中后期石库门建筑群，汇集28种不同风格的石库门里弄建筑，曾被誉为“海上第一名园”。

根据静安区政府官网信息，张园东区地上建筑面积约4.2万平方米，地下建筑面积8.22万平方米，包含优秀历史建筑1幢、区文保点20幢。依据张园整体规划方案，东区未来将引入国际顶级企业、金融机构及专业服务产业，同步引入世界顶级酒店品牌、高端住宅，并新建文化展示及演艺中心。

张园东区将打造多处高品质共享公共空间：靠近吴江路区域由国际知名的隈研吾团队负责美术馆设计；南部沿威海路区域将建设潮流文化中心及演艺中心，该区域将展演沉浸式剧目，展示以非物质文化遗产为核心的中国传统文化，推动广泛深入的全球文化交流。

东区地下将通过三层空间建设，实现轨道交通2号线、12号线、13号线的换乘功能，提供500个地下停车位，并实现商业连通。张园正式投入使用后，整个街区将在地面层与周边高楼、商场、街区互联互通，形成沉浸无界的高端商业街区。

根据规划，张园东区预计2026年对外开放。值得关注的是，东区保留了7874.72平方米的Rr1别墅产品，分为两个组团共8排石库门里弄建筑。

### 缦合上海

缦合上海即苏河湾1号风貌类产品，包含17处文物及历史建筑，占苏河湾区域37处重要文物及历史建筑总量的46%；涉及保留建筑规模达8.5万平方米，包括永庆里、均益里、同发里、长兴里等旧式里弄街坊，以及吴昌硕故居、梁氏民宅、山西大剧院等高等级文保建筑。

### 龙盛·湾上

龙盛湾上为苏河湾板块内的综合体项目，由超高层住宅、石库门风貌别墅、办公塔楼及商业裙房组成。住宅部分，项目拥有三栋高度约139-150米的超高层住宅，以及建筑面积约1.3万平方米的低密风貌建筑。

保利·永兴里

2023年10月11日，保利发展以154612万元竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块，高层住宅联动价为12.5万元/平方米，别墅联动价为18万元/平方米。该地块出让面积7616.5平方米，容积率2.5，土地用途为普通商品房用地及商业用地。

外滩3公里范围内稀缺双拼别墅，建筑面积约180-220平方米，总价3000万元起。

入口保留过街楼形制，镌刻永兴里定制标识，仪式感突出；端景转角处设置迎客松与中国黑原石构景，蕴含禅意。

景观种植配置丰富，包含从山东精选的油松、造型榔榆树，植株形态挺拔，兼具观赏性。地面延续酒店式落客区的海棠纹拼花镶钻设计，采用铁打纹工艺；铺装材料涵盖老石板、青石板、中国黑老石皮、柏坡黄石皮等原石原面材质。其中老石皮需从大料中选取，数量稀少且成本较高，体现出保利·永兴里在别墅营造上的投入与品质追求。

保利·永兴里双拼别墅共21席，均为稀缺产品，具有较高的独特性与收藏价值。

龙盛中兴社区项目

静安区中兴社区C070202单元272街坊272-03地块开发建设实施主体已获批复，由龙盛置地集团有限公司负责开发。

该地块土地面积约13503平方米，容积率1.22，地上建筑面积约16473.66平方米，规划用地性质为一类住宅组团用地及商业服务用地，建筑限高12米，预计提供不少于35套别墅产品。

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规划要求历史建筑建筑面积不少于1.49万平方米，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准。地块规定全装修住宅面积占新建商品住宅面积（三层及以下低层住宅除外）的比例为100%。