购房者还纠结如何办理房贷吗?银行人送你三句真言,恍然大悟

90年代才有了商品房概念，建行是最早从事房贷业务的银行，作为曾经排名前列批从事房地产信贷部的信贷员，作者做过详尽的数据分析，今天分享下银行管理和实务操作中不可说的秘密。

现在房产购置是每个老百姓家庭的大事情，往往需要动用几个家庭的支持力量才能完成购房大事，所以购房时碰到的参考意见众多。

不论是买一手房还是二手房，购房者会碰到很多人生的“排名前列次”，排名前列次同银行房贷部门、房地产商打交道，排名前列次同房产评估部门、公证部门打交道等等。这些机构都会给购房者提出不同的要求，说着不同的方案，让购房者快速做出决策。但是仅有短短几天，就要对人生排名前列次投资较大的房产各项事务做出选择，真的是愁煞购房者了！

其实，购房中很多问题是不难解决的，例如怎么选择户型？购房者有着生活体验，很快就能挑选出来；怎么做购房手续？政府部门有公示流程，中介也会介绍，最多也就多跑点冤枉路而已。但是涉及到房贷问题，碰到同银行沟通，就变成一场大麻烦了。

住房贷款政策是国家改革重要政策之一

银行信贷员说着听不懂的专业术语，拿出厚厚的几十页的贷款本金合同，有着“等额本息”、“等额本金”的抉择，贷款年限的差别、首付和提前付款条件的不同，觉得怎么选好像都不对，但是又不会这复杂的账，怎么办？

截止目前，房贷利率是针对个人和家庭较低成本的贷款利率，没有第二

住房改革，推进商品房建设，是国家改革中的一项重大举措，所以配套的房贷政策也是其中一环，在这重大意义下，大家要明确三点：

房贷利率基础是由国家制定的，而不是银行自行制定的。国家为此制定的利率水平其实是很低的，这样国家可以通过房贷利率来灵活调整购房需求，过去较低时达到4%多点，现在也不过5%多点，试问如果购房者去银行，除了办理房贷可以享受到这个利率，办理其他贷款，怎么可能得到这么低的利率呢？一般小额信用贷款是在9%，信用卡贷款在11%，就是用房屋抵押去借款，也要8%左右。

房贷是各个银行最优质的贷款资产，所以各个银行都很重视，利率竞争也很大。在银行内部，房贷资产是单独核算的，如果逾期率高，人民银行会协助银行进行处理，所以银行对房贷规模是能做多大就多大，利率能低则低。

购房者没用全款，使用房贷，那没有付出的钱，如果用于投资，回报比银行的房贷利率5%高，不就相当于赚了差额回报吗？

等额本息和等额本金在不发生提前还款的情况下，总数都是一样的

上面已经说了，如果房贷利率是老百姓能拿到的银行较低利率贷款，谁会提前归还呢？如果不会提前还，分析下两种还款方式的区别：

两种方式只是外在表现不一样而已。等额本息是每月还款额一致，前期是每期中息多本少，后期是每期中本多息少。而等额本金是每月还款额不一致，本金是固定额，利息先多后少，这样每月还款额会逐渐减少。有所谓专家算出来，等额本息不划算，等额本金划算之类，其实是错误的。为什么？

购房者出现计算差额的原因在于缺少对于复利的计算。复利就是不断再投资产生的收益回报，我们换位思考，如果两种方式对比，等额本金前期会多还，每期多出来的钱如果不归还，我们去做5%回报的投资（就是贷款利率），最后加上去同等额本息完全相同。

如果前期资金宽松且理财理念保守，那可以选用等额本金，如果前期资金紧张且理财理念大胆，那肯定是选用等额本息。

两者有着区别，但是总额其实一致

贷款期限20年还是30年？当然是能长则长，选择30年

在购房时，购房者经常会听到老辈人说“看我们这一辈子，没有欠过银行钱，你看你们，买个房子，欠银行钱30年，退休才还得清”。所以在选择房贷期限时，觉得选择20年，银行可以少赚购房者钱。其实，按照上面所讲，房贷政策是总体受到国家管理，银行其实无所谓，反而是购房者更应该选择30年，为什么：

贷款时间长，形式上房贷利率高了一点，好像不划算。同样换位思考，你等于是多付一点点代价就多占用银行10年的资金，而且仍然还是你此生得到的较低利率成本啊。

你考虑过通货膨胀的影响吗？30年后的1万元，值现在多少钱？通货膨胀是个客观现象，贷款其实相当于银行帮你冲抵了通货膨胀的风险。购房者躲避了资产货币贬值的风险。

房贷期限长，那么每月还款额低。尤其对于年轻家庭，前期生活压力减轻，家庭幸福感强，可以安安心心做事业。等后期事业发展起来了，自然降低了对于贷款本金和利息的压迫感。

各位购房者，听完这三大点分析，你还会继续纠结吗？购房是大事，贷款是配套，用好国家送出来的福利。祝福天下居者有其屋！

居者有其屋是国家住房改革达成的最主要目标

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文章来源：匀枫财技大兜底

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