别再拒交物业费了,对物业不满意,您应该这样做

中国很奇怪的一个现象是，在几乎所有的小区内，业主和物业公司之间或多或少总会有些矛盾。很多业主都会自觉或不自觉的拒交物业费，以此作为对物业服务不满意的对抗。然而，这样的对抗却很少能够得到法律的认可。

如果您在中国裁判文书网上搜索一下，您会发现，绝大多数物业公司起诉业主要求支付物业费的案件中，业主几乎全部是败诉的。换句话说，业主以为的能够拒交物业费的理由，却几乎得不到法院的认可。

那么，对物业服务不满意，究竟应该要怎么做才合适，才是有法可依的呢？

不交物业费是行不通的

我们通过中国裁判文书网上的真实案例，来看看，为什么不交物业费是站不住脚的。

物业和业主似乎永远在掐架

（2019）渝0118民初11591号：楼上漏水，导致楼下受到影响，物业没有调解到位，故不交物业费。法院判决业主败诉，理由是漏水的损失应向赔偿义务人即楼上的业主主张，属于另外的法律关系。类似的还有，楼下炒菜味道太大，隔壁三更半夜太吵等等，均是得不到法院的认可的。

（2020）豫0202民初2836号：房屋渗水、漏水，物业没有维修，故不交物业费。法院判决业主败诉，理由是漏水渗水属于房屋质量问题，应由开发商负责维修，不属于物业义务。类似的还有，房屋墙面有裂缝，墙壁脱落，房屋有异味等等，也是得不到法院的支持。

（2019）苏0311民初5485号：宠物狗被毒死，电动车在小区内被偷，物业公司一直不予处理，故不交物业费。法院判决业主败诉，理由是一般的物业瑕疵不构成拒交物业费的理由，财产被偷盗属于另外的法律关系。类似的还有，车辆被别人剐蹭，闲散人等经常进入小区，财物被盗等等。

案例太多，不再一一列举。简单总结一下，业主和邻居之间的纠纷，业主房屋自身的质量问题，业主的财产遭受侵权损失，这些事情都不构成不交物业费的正当事由。

至于网上曾经流传的所谓8大拒交物业费的理由，实际上是误传，还请千万不要轻信。

已被证实属于谣言，请勿相信

综上可知，对于物业服务不满意，如果是以拒交物业费进行抗辩，是不会得到法院的认可的。实际上，法律也是这样规定的。

根据较高人民法院关于审理物业纠纷案件司法解释第五条的规定， 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

简言之，就是只有在物业公司的收费不合法或者不合规的时候，才可以拒交物业费。其他情况是不行的。

那么，对物业服务不满意，究竟应该怎么做？

法律途径才是王道

还是先来看一个案例。

（2019）豫1403民初9447号：物业公司起诉要求业主支付物业费，业主抗辩称“物业公司服务不到位，道路灯一直不亮。公共部位墙砖脱落物业不维护，绿化、卫生打扫不到位”。法院最终判决书中称“原告（物业公司）在所诉期间存在未按合同约定全面履行合同义务的情况和一些服务缺失，且原告未提供证据证明对业主提出的各项服务缺失进行了整改或尽到了相应的协助义务，本院酌定对物业服务费减免10%计算为宜”。

法院才是解决物业纠纷的较佳场所

案例中，是物业公司起诉业主。虽然有10%的减免，但诉讼费还是要业主承担的，业主实际上还是败诉方。但如果，是业主率先起诉物业公司要求降低10%的物业费呢？基于上述案件的认定，法院会支持的，业主就胜诉了，诉讼费也是物业公司承担。

也就是说，如果物业公司确实存在物业服务不符合约定的事实，法院是会酌情降低物业费的。类似的判决在裁判文书网上还有很多，有兴趣可以去看。如果以此进行推理，物业公司完全不履行物业服务，很可能就无法再主张物业费。

当然，这只是纯猜测。但我们可以从中看到，法院在对物业公司服务不到位的情况下，是会给与一定的减免物业费的判决的。对于业主而言，这就是一条维权的路径。

根据较高人民法院关于审理物业纠纷案件的司法解释第三条的规定， 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

司法解释其实早已经规定好了业主的维权之道

可见，法院是指明了可以要求物业公司承担违约责任的路径的，而不是不交物业费。违约责任的选择，可以是继续履行，可以是补救，也可以是赔偿损失，甚至可以是降低物业费。当然，具体的选择还要看自己的哪一部分权益受到了影响或者侵害。

例如，如果是单元楼下道路坑坑洼洼，物业没有修好，可以起诉物业公司，要求其继续履行维修义务，将道路修理完毕；如果是物业不对外墙进行修理，导致外墙脱落车辆被砸，可以起诉物业公司要求赔偿损失；如果是卫生没有打扫好，维修也没有尽到位，抑或还有其他服务不到位的地方，也可以起诉物业公司，要求法院酌情降低物业费。

总之，不交物业费，不仅不符合法律的规定，还可能被物业公司起诉，于己总归不利；如果物业服务确实不到位，那么完全可以变被动为主动，率先起诉物业公司，要求其承担违约责任，既符合法律规定，又可以维护自己的权益。

而如果一家物业公司，面临着被很多个业主起诉的情形，基于社会影响的考量，法院可能会发出针对性的司法建议（之前火爆的P2P网贷，也被很多法院给出了司法建议，促成了如今的行业清洗），对于规制物业公司服务、调整物业市场秩序将起到积极地作用。而业主显然也会因此而受益。

维权的准备

任何一个法律的纠纷，最终的结果都是落实在法律依据以及证据之上的。业主如果想要通过法律途径维护自己的权益，也必须得做好证据上的准备。

证据之所在，胜负之所系

首先，物业服务合同或者前期物业服务协议，这是能够证明你作为业主权利的正当性的证据。以及物业公司的工商情况（国家企业信息公示系统可以查询）。有了它，起诉物业公司就不存在主体上的瑕疵了。

其次，物业公司服务不到位的证据。可以是照片，也可以是视频录像，甚至一定情况下可以是录音。当然，如果有其他业主的证人证言，也是可以的。通常，每一个小区都会有摄像头，里面的录像可以反映物业的真实服务状况的。

再次，与物业公司沟通或者反映情况的证据。如微信聊天记录，电话录音，甚至书面邮寄材料等等。用来证明已经向物业公司提出了相关的服务请求，物业公司并未进行处理。

最后，其他相关证据。如当地的物业服务规范或者要求，或者物业公司出具的服务承诺等等，证明物业公司的服务达不到规范的要求，属于违约。

证据准备完了，只要按照法院要求撰写起诉张即可。可以自己进行，也可以找律师帮忙。

法律人最希望的世界，永远是无讼。但在现实里，是不可能的。

所以我不奢想，物业公司可以和业主达到和谐的相处状态，但至少我交了物业费，物业公司就应当提供起码说得过去的服务。否则，权利义务失衡，那就只能诉诸法律了。权利，如果自己都不去维护，那就只不过是一句口号而已了。

和谐是永恒的追求

我也真诚的希望，有一天，可以看到物业公司和业主的和谐相处。

来源：适闲法律

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南