买二手房的钱要怎么给?不看小心把首付赔光

买新房和买二手的区别到底有多大？普通买家通常对比的是房源本身的条件，比如新房比二手舒服，但二手配套比新房完善等。事实上，买家在前期往往忽略的是，买新房和买二手在交易环节上的巨大差异。如果要权衡两者的利弊，必须把这部分的成本和风险也考虑进去，否则最后可能贪便宜却吃大亏。

由于买新房是直接和开发商交易，产权干净清晰，无论是交易流程还是贷款审批，开发商都是流水线式操作，在购买时已经明确所有的成本，通常不会有额外的支出。但二手房受限于原业主是否还清贷款、房产证是否满五少有等情况的影响，1套200万的房子，交易成本分分钟还有10多万的税费，买家不得不算好账。

到底买二手房的流程有多复杂？当你看中1套二手房，价格合适，首先需要到房管局查档查册，确定产权没有问题，然后和卖家协商好如何赎楼、谁付税费、各项手续具体的办理时间等，谈好后就可以签第三方合同，交付定金。

然后先找按揭公司，评估房源市值，等评估报告出来，银行也批了同贷书，再帮卖家处理赎楼，卖家还清贷款后，取消房产抵押登记，进行网签，申请产权转移（也就是“递件”），缴清税费，就可以到房管局办理过户，通常是过户当天给齐首付，等出了新证，再去办理新的银行抵押，最后坐等银行放款，买家收房。

整个交易流程，通常都由中介包办，虽然繁琐但通常不太需要操心，买家需要重点注意的是，不要过早把首付直接给到卖家，总之，谁先给钱谁被动，任何涉及到双方的金钱往来，在交易还没成功之前，较好都交给第三方公司托管。

最麻烦的就是上面提到的赎楼，也就是如果卖家还有贷款没有还清，需要先把欠银行钱还清再办理过户。小编咨询了办理二手交易的专业人士，目前赎证主要有4种方式：1、卖家出资；2、买卖双方共同出资；3、买家出资；4、第三方机构垫资。目前市场上卖家相对强势，通常要求买家出资，相当于预支首付款。

但买家出资存在的风险是，如果最后买家拿不到银行贷款，而卖家又已经把钱拿去赎证，暂时还不回来，买家也没办法一次性付款，就容易引发纠纷。怎么规避这种情况出现？专业的中介会在操作顺序上进行调整。

首先签买卖合同，但只交定金，然后买家向银行申请按揭，通常1-2周可以出同贷书，等出了同贷书，买家基本确定能拿到贷款后，再在银行扣款前1天把赎证的钱打给卖家（中介会提前冻结卖家账户的网银功能，确保资金用于还贷），最后缴清税费、办理过户、等银行放款就行了。

但买家出资其实也只是理想状态，如果买家的首付不足以还清卖家的贷款，而卖家手头暂时也无法拿出足够的钱去办理赎楼，就只能通过其他方式解决，比如“转按揭”、“赎楼贷”或者“垫资过桥”等，但都需要产生额外的费用。

所谓“转按揭”，简单来说，就是贷款还没还清的房子，卖家直接把按揭转给买家名下，让买方继续偿还卖家的贷款。

“转按揭”的操作流程如下：① 买卖双方向原业主贷款银行提“转按揭”申请；② 原银行推荐1家认可的担保公司提供担保服务（需要付费，通常也会要求做公证委托）；③ 担保公司出具保函给银行，银行调档涂销资料；④ 银行审批买家的新贷款，等调档回来，同贷书审批通过，去房管局过户；⑤ 办理涂销和抵押，等办理了新抵押，银行就可以放款，结清原业主欠款。

但“转按揭”也有局限性：1、原业主必须是纯商贷，公积金贷款或组合贷都无法办理转按揭；2、转按揭必须取得原贷款银行同意，极少银行可以办理这项业务；3、转按揭意味着必须在原银行申请贷款，但原银行的贷款未必较佳（额度，利率，年限，放款时间等），从成本考量，可能换银行申请贷款对买家更有利。

虽然银行不办理“转按揭”，但还有其他方式可以替代，比如工行的“赎楼贷”、建行的“转无忧”等，本质上都是“信用贷”，可用于卖家周转。说白了，就是银行先另外借给卖家1笔钱用来赎楼，等拿到卖房的钱再还给银行。

但这种方式必须卖家愿意配合，自己进行办理，而且也要通过担保公司。具体能借多少、利率多高，取决于卖家个人资质，小编打听到的情况是，年化利率要去到10%以上，如果需要的金额高，通常还需要房子做资产证明，但房子在过户前可能要连同信贷全部结清，就会出现BUG。

还有1个问题是，买家的贷款不知道什么时候放款，卖家难以预估“赎楼贷”到底应该贷多久，贷长了利息高，如果到时候提前还款，可能还要赔偿违约金；贷短了不保险，如果买家的贷款放款太慢，卖家可能出现周转困难。所以，连银行的工作人员都直接劝小编，有得选就别做“赎楼贷”。

既然“赎楼贷”也不靠谱，那就只剩下第3条路“过桥垫资”了。“赎楼贷”通常叫“担保赎楼”，相对应，“垫资过桥”通常叫“现金赎楼”。简单来说就是，担保公司动用自己的资金，先帮卖家赎楼，等银行放款了再还给担保公司。

因为是担保公司自己处理，所以优点是审批快，手续简单，但相应的成本也不低。小编咨询了某担保公司，对方表示，如果只办理“过桥垫资”，按天计息，日利率是借款总额的0.2%，另外收取2万/笔的担保费用。具体的天数，从担保公司还钱给原业主的银行开始计算，通常要30天左右。

举个例子，卖家借了担保公司50万还给银行，15天后过户，买家还清了首付30万，再过15天，银行放款，卖家还清欠担保公司的剩下20万，总共需要付的利息是：50万x 0.2% x 15天 + 20万 x 0.2% x 15天= 2.1万，再加上担保费2万，总共的成本是2+2.1万=4.1万。

担保公司还提醒小编，在选择担保公司的时候，不要只顾着对比利率，要注意资质，而且较好也把按揭交给同1家公司进行办理。比如专门只做垫资的公司，赚的是利息，当然希望你贷得越久越好，不会帮你加快流程或者催银行放款，所以虽然利率低，但最后可能因为时间拖得久，算下来成本反而更高。

总的来说，转按揭难操作不现实，赎楼贷时间长不可控，垫资过桥审批快但成本高。目前除了买家帮卖家直接赎楼外，用得最多的就是担保公司垫资过桥，但买卖双方需要提前沟通好成本由谁来承担。

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文章来源：房里风水

站内编辑：格子菲

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