车位管理费是什么?法律告诉你,其实有的车位费可以不交!

搜狐焦点蚌埠站 2020-04-07 15:23:26
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现在房子不仅越来越贵,而且随着机动车的增长,小区车位也处于一位难求的情况。 前几天@象牙山伯爵与大家分享了,小区车位能不能买,怎么买更合适的问题。 那么今天,@象牙山伯爵再和大家分享一下车位管理费的问题,并且明确告诉大家有的车位费是可以不交的! 作为一位房地产企业的经济和法律工作者,在上一篇的分享中

现在房子不仅越来越贵,而且随着机动车的增长,小区车位也处于一位难求的情况。

前几天@象牙山伯爵与大家分享了,小区车位能不能买,怎么买更合适的问题。

那么今天,@象牙山伯爵再和大家分享一下车位管理费的问题,并且明确告诉大家有的车位费是可以不交的!

作为一位房地产企业的经济和法律工作者,在上一篇的分享中,个人将车位按照法律性质分为产权车库(车位)、地下普通车位、人防车位、地上车位、独立建筑物车位五种,其车位管理费也各有不同。

一、产权车库(车位)

这一类车位的产权归业主个人所有,车位管理费的本质是物业费的一种。此类车位应按照面积,向物业服务企业缴纳物业费性质的管理费。

这里需要指出一点是,产权车库和产权车位的法律性质上是不同的。

地下产权车库与商业房屋、普通商品房同属于小区普通建筑物范围内,他们作为一个整体的物业服务区域可以召开业主大会,选聘物业企业,共同决定产权车库的物业费标准。

产权车位很多是位于地下车库,其与开发商未分隔办理产权证的地下空间一起,很有可能需要与开发商组成了一个物业服务区域,而不是同商品房和商业房屋组成一个物业服务区域。往往无法建立业主大会,或者业主大会也是由开发商占多数,在权利保障上是不如地上车库的。

二、地下普通车位、人防车位

按照法律规定,此类车位的实际产权或者收益权属于开发商的。这类车位费其实是有两种。

一种是将车位出售(实际是长期租赁)给业主后,由开发商委托的物业公司,基于其在车位管理上提供的服务,而收取的服务费用。这种车位管理费的本质是服务费。

另一种是将车位短期租赁给业主,开发商将租赁费和服务费打包向租赁业主收取费用。这一车位费在法律上实际是包含了两部分,一部分是租赁费,另一部分是服务费。

需要特别指出一点是,因为《人民防空法》、《城市地下空间开发利用管理规定》、《物业管理条例》等法律的一些规定,地下车位很有可能是不划入业主组成的物业服务区域的。通俗地说,就是业主大会和业委会,管不到地下空间。这也造成实践中,有的 小区业主召开业主大会选聘了新的物业公司,但是开发商指定的物业公司仍然负责地下车库的管理工作,产生了一个小区两个物业公司的情况。

特别是随着《价格法》的修改,开发商所有的车位租赁费、管理费均不再执行政府指导价或限价,这就造成了开发商将地下车位费哄抬很高,而业主投诉无门。

业主如果选择购买地下车位为主,或人车分离小区,切信要问清楚地下车位销售租赁的方式和收费标准,避免有家回不去。

三、地上车位

地上车位,一般是占用小区的共有用地的车位。根据《中华人民共和国物权法》第七十条:“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”

地上车位是典型的公用空间,属于小区全体业主共有的,业主对于地上车位的话语权是最大的。

地上车位管理费的法律性质有两种可能,可能是场地租赁费,也有可能是物业提供服务的服务费,或者兼而有之。如果是场地租赁费,那么收费的主体就应该是全体业主,而费用也应该由全体业主支配;如果是物业服务费,那就物业公司所有,是对其物业服务所支付的报酬。对于地上车位,开发商往往通过购房阶段与业主签订《前期物业服务协议》,来扩大物业权利,限制业主权利,把地上车位费认定为物业服务费。有的小开发商还会把费用定得很高,甚至规定只出售(长期租赁)不短租的不合理条款。

对于地上车位,一方面要在购房时详细阅读《前期物业服务协议》内容,避免进入陷阱。如果已经买了房子,那应尽快召开业主大会,通过选聘新物业公司或者签订新的物业服务协议,将地上车位的权利争取回来,取消物业的车位服务费,而将地上车位费收归全体业主所有。

业主大会召开后,地上车位的处理又分三种方式:一是完全免费,只要业主的车就可以免费停,这适合入住率不高,车位充足的小区;二是摇号租赁,按年、季或者月全体业主摇号,确定相对固定的车位,这适合车位相对紧张的小区;三是按时计费,不固定车位,先到先停的停车方式。这个方式比较灵活,而且能最大限度地利用充分利用地上车位,对于无车家庭比较公平,而且可以增加小区共同收入,用来支撑一些公共维修服务费用,这是我个人最建议的方式。

独立建筑物车位因为法律性质比较复杂,不单独分析,其车位费类型可以归为前述三类。

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本文源自象牙山伯爵

站内编辑:Flora

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