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贝好家成功还是失败了呢？
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尽管市面上有各种掺水的角度在吹，但真实数据可以解释一切。
成都贝宸S1项目，2024年9月拿地，2025年11月15日开盘，开发周期14个月，楼面价2.73万元/㎡，开盘均价6.5万元/㎡，总价1500-5400万，开盘2个月售出25套；
与贝宸S1一路之隔的建发海耀，2025年3月拿地，2026年1月6日开盘，开发周期9个月，楼面价4.12万元/㎡，开盘均价7.69万/㎡，总价1600-4300万，开盘2个月售出83套。
——贝宸S1与建发海耀一路之隔
上海贝涟C1项目，2024年12月拿地，2025年10月26日开盘，开发周期10个月，楼面价2.28万元/㎡，开盘均价4.35万元/㎡，总价370-600万，首开144套，网签61套，去化率42%，预计亏损；
距贝涟C1一公里的龙湖御湖境，2025年2月拿地，2025年7月26日开盘，开发周期6个月，楼面价2.05万元/㎡，开盘均价4.56万元/㎡，总价430-842万，首开330套，网签238套，去化率72%，预计利润率8%-10%。
——贝涟C1和龙湖御湖境相距1公里
贝好家的两个项目，与同时期、同板块拿地的开发商标企项目，无论是在开发周期还是量价兑现上，都是全面扑街。地产开发，似乎并没有想象中的那么容易。
因
贝好家到底输在哪里呢？
从理论上讲，贝好家不应该输的。以成都贝宸S1为例，拿地更早、开盘更早、楼面价更低，有贝好家C2M模式的加持，有贝壳全链客户资源和渠道资源的助力，怎么会输呢？
诚然，原因是多方面的，有各个房企涌入的“专业人才”匆匆拟合带来的文化冲击，有产品设计频繁变更导致的开发周期拉长，有贝壳掌握的一二手房客户资源与豪宅客户不匹配等等，但归根到底，来自于贝壳的傲慢。
对自身数据的自信
其一是对自身基于客户调研设计产品的能力过于自信和依赖。
贝好家从客研数据出发去研究产品设计没有任何问题的，但对C2M模式过于执着，很多东西都要套到C2M模式里，很多设计都要依赖于客研数据，而底层的数据如何加工、如何展现、得出何种结论最终则是取决于决策者的主观思维。而且，从最终的产品呈现来看，很多设计都是基于数据但可能脱离了用户的实际需求。
成都贝宸S1为了追求天际线视野，主力户型全部采用了西北朝向设计，牺牲了日照和采光需求；375㎡的超大面积，为了追求顶奢空间，只设计了4房，室内储物空间很少，但却配备了麻将房；外立面充满科技现代感，装修则亮闪闪的拼花大理石成为主角……
——贝宸S1装修中的拼花大理石
上海贝涟C1主打面积97-139㎡的刚需刚改产品，但相比周边竞品下沉式庭院会所的高端设计，贝涟C1只有毫不起眼的架空层泛会所，却把精力着眼于花架子的“屋顶菜园”，创新和话题性十足，但实用性寥寥；另外，样板房设计尽显小户型的收纳需求，恨不得把每一个空间都堆得满满当当，有密集恐惧症的购房者恐怕看了心里就会发憷……
——贝涟C1样板房中密密麻麻的收纳
其实，在这两个项目上，贝好家确实有很多的设计亮点，也足以在某些方面成为标杆和对标对象，但问题在于，借着客研的名目，似乎要把“奢华”和“刚需”写在购房者的脸上，贝宸S1的设计和装修每一个细节都在告诉别人“你很壕你很壕”，“壕”得让人觉得有点土和扎眼；贝涟C1的设计和装修则在不停重复“你是刚需你是刚需你是刚需”，让客户看着就缺少了期待和遐想。
贝壳的数据很强大，但并没有到神乎其神的地步，从两个项目的产品设计来看，贝壳的数据最终并没有成为研究人员挖掘验证的基础，而变成了各层决策者彰显自己的旗帜。
对开发专业的蔑视
其二则是对房地产开发专业能力的蔑视。
从贝壳的视角来看，它确实有足够的自信来藐视一切开发商，在过去几年，好像无论你品牌多厉害产品多牛，最终都要上渠道分销的这艘船，但经历沉浮起落依然屹立不倒的标杆房企，并不仅仅是攒了一个开发团队。
首先是专业决策。贝壳招募了大批不同开发企业的不同人员，并且采取“贝壳老将坐镇主导、招聘开发商人员操盘执行”的思路，贝壳与开发商的甲乙方思维对撞、不同开发商的开发逻辑和风格对撞，对最终决策细节精准度的容忍是很低的。因为谁也不懂谁，最终就会成为四不像。
其次是开发逻辑。对地产开发来说，地块素质和市场周期几乎成为了成功的必备条件。贝宸S1本身地块狭小发挥空间有限，从拿地到开盘又足足花费了14个月，隔壁的建发比它晚拿地半年，如果它能提前半年开盘，也许不至于被建发直面拦截；贝涟C1就更不用说了，比龙湖御湖境早拿地晚开盘，产品和价格还没有足够的竞争力，客户被吸走也就不足为奇了。
果
当然，站在现在这个节点上回看，我们都是马后炮了。只是对于贝好家来说，教训是惨痛的，痛到，两个项目很可能影响贝壳“一体三翼”的格局。
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