2018年蚌埠土拍冰火两重天:调控压力之下,机遇和困境并存 附2018蚌埠土拍成交数据表

明天延迟了两次的淮上巨无霸地块就要挂牌出售了，原本定于11月2日拍卖，先是调整以上两宗土地出让金缴纳方式，由一次性缴纳方式调整为分期缴纳方式，推迟到11月7日，结果又拍卖改挂牌，推迟到了11月16日。

这2宗商住地总占地面积630.1亩，总价达19.474亿元！

地块详细信息见下表：

最近蚌埠土拍三连“挂”，我们不妨来就蚌埠土拍从热到冷，来分析其中包含的深层原因，从而推测珠城未来楼市的具体走向。

先来看一下蚌埠市2018年截止目前为止的土地拍卖情况：

蚌埠上半年楼市火热

从去年到18年上半年，一二线楼市逐步偃旗息鼓，但三四线楼市仍十分火热。蚌埠土地市场地王频出，新房市场天花板频频被刷新，多次土拍出现十余家、二十余家房企争夺1宗地的情况。报名参与竞拍的房企有很多外来房企,例如珍宝岛、石榴、弘阳、上海润志、中南置业、上海胜春、大发、阳光城、新城等;此外,活跃在土拍现场的还有很多在蚌埠已经家喻户晓的房企,例如荣盛、恒大、中梁、海亮、拓基、安徽水利和顺地产、超禾置业、新威、碧桂园、宝业等等。

还有从挂牌与几次土拍可以看出，蚌埠土地的起价已变得越来越高，比如城南从前几年的三位数价格上涨到四位数价格。

为什么蚌埠上半年楼市如此火热？

首先，是政策大环境影响，一二线城市楼市调控引发的政策外溢，导致购房者需求开始城市边缘化，使得想蚌埠这样的三四线楼市被推向小高潮；

而且一二线城市经过2016年的暴走，的确击穿了不少刚需的购房需求，回乡置业的情绪在一定程度上有所放大，而蚌埠正好在营销上迎合这类需求；

此外，三四线楼市的“去库存”更有推波助澜的效果。如今一二线全面调控期，三四线仍高举去库存旗帜，去库存少不了政策的支持，对于买房人而言鼓励性购房政策对其相当有吸引力；

除了以上原因外，棚户区改造对三四城市则是“火上浇油”。在全国棚改方案中，大多数区域属于三四线城市，占比将近90%，并且补偿力度并不低。

毫无疑问，这些三四线城市中拿到许多拆迁补偿金的人，成为了房产需求大增的重要推进者。

眼下蚌埠购房成本实际上也已经快赶上一二线了。从收入和房子的对比来看，月薪三千块钱的蚌埠，房子过万的不在少数。我们可能正在重走一二线城市的老路。

蚌埠楼市下半年遇冷，挂牌频发

从近期几场土拍来看，溢价率已较之前大幅降低，房企拿地趋于理性，土地市场降温态势明显。

今年蚌埠土地挂牌的现象频出，9月蚌埠土地市场经历了寒冬，竟没有一场土拍，不再被看好的“银十月”，也仅有大家都心知肚明的淮上万达地块出让。目前土地市场的低迷已经蔓延至商品房市场，“金九银十”市场量价齐跌。市场下降趋势明显，四季度楼市或将持续遇冷！

土地市场变冷是此轮市场降温的率先信号，交易市场的逐步降温和市场供需错位风险加剧，导致企业的项目去化压力加大，快速回笼资金成为企业首要任务，因此拿地意愿明显下降。

回顾2018年初，楼市大戏依然不断。大鳄横扫蚌埠各区综合体地块、地王纷纷拍出、滨湖、城南、淮上等板块的神盘们，销售传奇还在继续上演......与楼市齐头并进的，是蚌埠GDP的快速攀升、常住人口的迅猛增长。

可惜大好形势，到了7、8月开始就戛然而止........“金九”首周，楼市和土地市场更是整体表现低迷，大部分城市楼市成交量及土地出让金都出现了环比下降。

九月重点城市成交面积同环比涨跌幅

未来楼市将回归理性，或迎来新变局

土地市场招拍挂、收并购、联合开发、旧城改造与城市更新等均是房企拓展土地资源的重要方式。

实际上，对大多数房企而言，通过公开市场的招拍挂拿地仍是最为直接的方式。从土拍上来看，我们不妨大胆预测年底开发商拿地或会逐渐积极起来，毕竟后续储备项目并不多，拿地欲望应是客观存在的。

接下来的市场仍可谨慎乐观看待，交易市场由量跌价滞转为量稳价跌，企业资金压力进一步加大，加剧行业进一步洗牌，促进房产业新格局产生。在此小编希望广大消费者能对于楼市选择更加理性，合理配置资产，避免冲动消费。

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