租赁期内突遇拆迁,租户也应享受相应拆迁款

租户在现实的拆迁过程中，利益很容易受到损害。一方面是因为被拆迁人资格不被拆迁方认可，根本没有谈判补偿的权利；另一方面是因为租户对于争取拆迁利益的相关法律知识不了解。遇到拆迁方态度强硬、房东推诿，租户茫然、委屈，不知道该如何维护自己的权益。

作为租户，一定要提高法律意识，在签订租赁协议时要明确写明拆迁利益分配的问题。有些租户不在意，合同里面写无偿搬走或者自愿放弃拆迁利益，这些约定都有可能影响到租户争取拆迁补偿。

近日，连云港市中级人民法院二审审结一起租赁合同案件。因房屋租赁合同中有明确约定，承租人获得了部分补偿。

【大致案情】

曾某（出租方、甲方）与房某（承租方、乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定将曾某所有的仓库500平米出租给房某使用，双方除约定租期及租金等具体问题外，还特别约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”

合同签订后，房某承租涉案房屋并经曾某同意后改造为冷库并使用至今。后涉案房屋遭遇拆迁征收，房某向曾某主张制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用以及按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失等费用。双方协商未果遂诉至法院。

【裁判结果】

一审法院认为：根据合同中约定“租赁因国家规划终止时，除生产设备及附件归乙方，对改造部分不能搬出或者损坏，以后凡是涉及拆迁赔偿等，均与乙方无关。”因此对房某主张的制冷机、冷库房、配电柜、冷却水塔等项目的拆迁补偿费用的诉讼请求予以支持。对于房某主张按面积计算搬家费、过渡费、停产停业损失的诉讼请求，一审法院法院未予支持。

曾某不服一审判决上诉，二审法院维持了原判决。

【法官说法】

随着城市化进程以及旧城改造的不断推进，拆迁征收中出租人与承租人如何分配拆迁款产生的问题越来越多，应当引起重视。针对此种情况，法官提醒：

2011年的《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后，排除了房屋承租人在房屋征收时的主体地位，承租人不再属于独立于出租人之外的补偿对象。如租赁合同中未明确写明遭遇拆迁该如何处理，那么承租人可以主张哪些权利？

1、对于拆迁征收补偿款中的搬家费、停产停业损失和过渡费等费用，如承租人实际支出该部分费用或实际造成该部分损失，承租人可以向出租人主张分配该部分款项。

2、对于装饰装修补偿费用，应区别能否拆除，对于能拆除的，可以由承租人自行搬离。对于已经与租赁物形成一体的，如果合同尚未到期，那么承租人有权向出租人主张该部分补偿款项。如果合同到期后遭遇拆迁征收，原则上该部分物品已归出租人所有，除非双方有特别约定。

3、对于未到期的租金，承租人可向出租人主张退还该部分费用。其余费用，如双方无特殊约定，应归出租人所有。

人民法院对于上述费用如何分配，将结合当地拆迁补偿政策以及租赁履行

来源：征地拆迁马丹凤律师

站内编辑：Flora

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