一个10年资深二手房店长的12条购房建议!

近期新房价格飙涨，很多购房者将目光投向二手市场。值此之际，AI君也应广大粉丝需求做一期——二手房选购指南。本着没有调查就没有发言权的原则，AI君提议前往房天下，邀请拥有十年一线从业经验的武店长，给我们解惑——能听得懂用得上的二手房知识，建议所有购房者收藏。

01

二手房选购技巧类

1、如果普通购房者想要确认卖家承诺的学位是否被用掉该怎么做？问物业还是问学校？

答：学校和物业都是一种方式，但操作起来都比较困难。首先学校没有这样专门的岗位去接待咨询，所以未必能够得到答案。而物业登记信息有时候不一定全，频繁的人员更换更造成了信息混乱，所以也有难度。其实最实用的方法是——背景调查。

背景调查是对原业主家庭成员的调查——包含产权人年龄和他的家庭情况，重点是他几个孩子，目前都在哪里上学。因为一般学位是限制直系亲属，如果他的孩子年龄不符或者并不在相应学位的学校入学，则意味着学位未被用掉。可以请原业主提供他孩子的学习证明，包含奖状，学费的收款收据，或者他的学生证照片等做为证明。

此外，在二手房交易环节，包含学位的房子，一定要在合同里写明约定和倘若学位无法使用的违约赔偿，这一点非常重要。

2、是有一些小区既带学位又带学区吗？

答：高新1/2/3/4小、高新国际为私立，高新56789属于公立。比如绿地世纪城属于四小私立学位，又是五小的学区。逸翠园是高新国际的学位和高新六小学区。有人追求高品质、高质量、高成绩就选私立，有人想要孩子压力不要那么大，就去公立，多一个选择。

3、怎么看待一边挂房，一边找房这种“骑驴找马”的交易方式。是否会因为无形中拉长了交易时间而错过买房时机？您认为较佳的二手房成交周期又是多久呢？

答：其实我们经常面对这样的客户。最终的结果都是我们的销售员通过沟通，让购房者理解了他必须二选，买或者卖，必须要先锁定一边。这跟圆规一样，它必须有一个定点，另外一个围绕定点的参照物，两个都动起来是无法实现的。世界上基本不存在那么优质的机会，让他在找到卖家的同时找到卖家。很多客户看到好房子，就让二手房销售给他留。但二手好房子就像新房的“千人摇”项目，谁能留得住呢？

所以较好的建议就是，要么激进一点，遇到好房子先借钱把定房，然后以优惠的价格迅速出手旧房；要么稳妥一点，你先全力卖掉房子，把钱拿到手里面再慢慢看新房。

至于成交周期，二手房的较佳成交周期越短越好。因为二手房的潜规则是，只要是好房子一定会在1-2月内，甚至一周就被买走，凡是能在网上长期挂着的，可能性价比可能都不高。那么作为购房者要做的，是在锁定这个小区后就要对这个小区做好功课，排名前列时间发现这些房源，先于别人买掉他。购房者只有自觉做足功课，自主地去缩短成交周期，才能获得较大利益。

4、传说市面上有一些资质好的小区，其房产可以在银行贷款上得到优待？是真的吗？

答：银行贷款首先取决于购买人的资质，例如银行很喜欢华为的客户【笑】，其二居于房子的房龄。越是老房子首付就越高，贷款年限越短。新小区则可以做到首套三成，还能贷到30年。

5、您认为什么样的二手房就是你认为可以入手的？

答：一般选择二手房的购房者，都有明确的需求。要么急着上学，要么急着结婚，要么工作在附近买一套自住兼投资。我认为最划算的就是这套房子满足了你的明确需求。上学的，学位或者学区没问题。婚房的原主房子保护的好，装修风格你满意。工作近的你住进去舒服就是较好的。

02

产品建议类

1、随着区域交通的改善，和房产更新换代的提升。地段和品质似乎也出现了某种博弈。比如地段较为偏远的品牌房企PK地段醇熟的老小区，以您的经验哪一种更推荐入手？

答：看购房者的核心需求了。普通刚需还是推荐地段醇熟的，因为其附加值更高。如果要追求品质生活，那远一点环境好。如果是同一地段，那特别优选品牌开发商。

2、按照您的经验，品牌房企和本地房企或家属社区这三类房产，在同一地段二手房交易中的差价大约在多少呢？能否举个例子？

答：开发商非常重要。简单粗暴来讲，在二手房交易中，同一地段同一商圈的品牌房企高出本地房企5000-3000元/平、本地房企又比社区高出2000-1000元/平。比如融侨馨苑和双维花溪湾，2008年同样3300元/平，2020年融侨馨苑2万元/平，双维花溪湾只有14092元/平。

3、有哪些外部或内部的抗性成为了二手房产品的硬伤？比如无电梯、暖气片采暖这类会给房屋进行贬值吗？贬值程度大约是多少？

答：首先电梯是肯定的。除去以学位或学区需求为主的社区，电梯对生活来讲其实很重要。比如老人，比如妈妈带着宝宝下楼，如果是楼梯房必须要人帮忙。暖气片则会影响很多85后90后购房者，他们喜欢地辐热，可能干脆不会选择这种老旧采暖方式的房子。这种房子如果要卖，仅暖气片一点基本和地辐热采暖也要差个1000一平。此外要注意的一点是，如果你买的毛坯房，暖气片采暖是可以改造成地辐热的，100平大约价格在2-5万。总而言之，尽量多花点钱买好一点的，因为当人们习惯了新的产品，旧的势必贬值。

4、以您交易二手房的经验，您认为未来哪种二手房最值钱？

答：教育资源、交通和品牌，依次排序。三者兼得较好。

5、您交易过二手公寓吗？人们普遍认为因为公寓的高税费，公寓不适合投资。您持肯定还是否定态度，可以举个例子吗？

答：公寓在二手房交易的税费是很可怕的。举个例子，120万的住宅，只要3万税，但公寓则要40万。这会严重影响公寓在二手房市场的流通性，比如林隐天下也是品牌开发商，各方面都很好，但因为是综合用地。7年里，林隐天下在我手里成交的房子不到10套。

但是这并不是说公寓就没有投资价值。

首先公寓首付低，总价少，压力小。其次他跟他对面的住宅基本可以保持持平的涨幅。再次他有每个月稳定的现金流。最后现在年轻人越来越注重生活体现，他们喜欢自己住，而不是合租。所以位置好的大开间公寓，10年可以回本那就太好了，15年回本也不算亏。公寓和商业一样适合自持，至于后期交易税费可以说产品可有利弊吧。

03

市场判定类

1、2020年您认为客户结构有变化吗？有人说二手房2020年改善客群要远大于刚需，甚至刚需绝迹您怎么看？

答：认同。现在基本上买二手都是改善为主，而且需求非常明确，要么就是投资。刚需都是优先去看新房。要么就是着急的买二手，不着急的买新房。

2、目前市场70-90平之间的两房是更受欢迎，还是反而被抛弃了呢？

答：因为我这边还是做刚需和刚改的。在这个需求环节，产品符合的功能越多且面积越小就越受欢迎。其实90-100平三房就很受欢迎，但70平两房也很好卖。其实市场不是在抛弃某个产品，而是在进行进阶。原来想买一房的，想买两房了。原来想买两房的，想买三居了这种关系。

3、有人说2020年西安二手房降价很狠，是真的吗？

答：从我自己的感觉来讲。一百万降2万也算降的话，那就是降了吧。但如果说那种一次性降价30万的，也可能明天一次性涨价30万。二手房个例太多，极端例子的共同特点就是跟老百姓没什么关系。我个人觉得二手房今年还是会比较稳定，因为其实装修的隐形成本也在涨。

4、您觉得2020年西安二手房市场会怎么样？

答：个人认为历年不管市场行情怎么变，他的二手房基础需求不会变。因为就像我之前说的，但凡购买二手房的人需求是比较急迫的。这种急迫的需求不会因为疫情或房价改变。比如我今年十一结婚，我孩子9月上学，不管是3万元/平亦或3000元/平我还是得买。而且就我们这边，高新的人才引进做的是很好的。他们来了以后会通过父母的资助去买房，尝试跃过租房阶段。他们的观念已经改变了，他们对房产的预期是好的，这也是一个关注点。所以最终，二手房的问题，房子的问题，还是城市人口的问题。希望我们的城市越来越好。

最后，以上都是我的个人观点，也欢迎同行或者购房者留言讨论。

AI君有话说

以上就是二手房选购指南，个人认为还是非常实用的。最后AI君来补充一点宏观的数据，就诸葛找房统计，2020年4月西安二手房均价为15268元/平，在新房追赶超越之下，基本已不存在新二倒挂了【意味着新房捡漏的机会消失殆尽】，此外降价房源数量为涨价房源数量的2倍。房源存量TOP为未央、高新、曲江和雁塔。买新房你只要挑小区，但买二手房你不但要选小区还要选房源，而且还要面对很多潜在的竞争者。

可以说，二手房是一个特别能掘金，但也需要你投入精力的领域。但话说回来，作为人生“较大件”的商品，为他投入精力越多，最终找到好房子，你得到的爽感也较大不是吗

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来源：西安楼市AI

站内编辑：Flora

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