房产蚌埠房价已破万!这轮“疯涨”还能持续多久?

2017年开年以来，蚌埠楼市逐渐升温。直到4、5月份，蚌埠楼市彻底开启“疯涨”模式，周周楼盘加推，千人抢房、日光盘、当日售罄等现象已成为“常态”，房价更是一路飙升较高价已破万！截止4月30日，蚌埠市区住宅备案量共计12236套，而新建商品住宅库存仅15013套，按照月均去化速度，蚌埠住宅去化周期仅需约4.9个月！

与此同时，据网易统计：4/5月传统旺季，蚌埠多个楼盘开盘涨价明显，销量暴涨。

4月2-22日，禹洲新城里三度开盘，均价5800元/㎡，494套房源所剩无几；

4月21日，新地城市广场开盘，均价6700元/㎡，322套房源全部卖光；

4月22日，荣盛华府首开，房价较高破万，192套房源售罄；

4月28日，龙门悦府开盘，均价6500元/㎡，246套房源去化超9成；

5月1日，智慧锦城开盘，均价4500元/㎡，828套房源售罄……

此外，恒大翡翠华庭、御水龙庭等多盘，住宅价格也有较大幅度的上涨，销售同样火热。从中我们可以发现刚需与改善产品依然是市场需求主力，尤其是高性价比的刚需盘还是火得很，每次开盘都被抢光！

但是现在的市场，有些楼盘一房难求，有些却举步维艰。那目前的市场，房子是变难卖还是难买？当下什么样的房子值得入手？何时入手？下面是对当下市场的几点思考，仅供参考！

蚌埠楼市繁荣或将持续至2017年底 去库存“转”补库存

蚌埠楼市此轮的一至两年的大繁荣之后，大概率是保持一个平稳且稍降状态。分析原因如此：

（1）政府对于三四线城市（如：蚌埠）的政策引导主要目的就是为了去库存，不是让三四线出现持续超级繁荣的趋势。因为潜在土地供给量大和大城市虹吸效应不强，决定了三四线城市表面上现象级繁荣趋势背后隐含了比一二线城市大得多的风险。

（2）同时政府在不断降低首付比例的时候就必然会意识到自己是在用强力加杠杆手段去库存。银行为了配合政府去库存在三四线城市给房地产提供了过高的杠杆上限，蕴含的风险自然远远大于一二线城市。

对此，目前蚌埠市商业银行的政策逐渐稍有收紧，比如：申请首套房贷款执行的政策虽仍为较低首付成数为2成，但贷款较低利率均已上浮至基准利率的95折（之前为9折、92折），同时放款节奏相对去年明显放缓。

（3）目前蚌埠库存量急速下降，去化周期缩短至4.9月，楼市一片大热！但过热或将引来“调控”，今年以来，政府近期对于楼市过热的滁州、阜阳等地的限购案例充分说明了政府的态度和未来的行为趋势。在这种情况下，政府的态度是非常明确的，就是绝不允许三四线城市出现房地产泡沫。

楼市火热！土地市场宅地难寻?没地可建？没房可买？

自2017年伊始以来，蚌埠土地市场中的住宅用地出让十分稀少，目前仅有229亩商住用地入市，无论是开发商还是购房者均十分渴求宅地入市。

在万众期待之下，5月蚌埠土地市场终现宅地。蚌埠市国土资源局网站发布消息称将在5月10日出让三宗地块，其中两宗为居住用地，总面积共28.96亩。其中位于经开区新新家苑北侧、金汇国际东侧的蚌挂（2017）33号地纯居住地块，成为众人关注焦点！但是区区28.96亩的供地对于现今如此“饥渴”的蚌埠楼市来说微乎其微。

此时，坊间出现这样一种说法：“政府在严把土地关口减少供地，将去库存进行到底！期间库存持续减少，新增货量供应不上，房价将继续大涨！”其实这种看法基本是正确的，但不是完全正确。

对此，安徽省国土资源厅厅长孙爱民表示：“安徽加强房地产用地调控，今年将对该省库存压力大的三、四线城市减少以至暂停住宅用地的供应，而对出现泡沫的城市，则加大供给。2016年安徽坚持分类调控、因城施策，统筹去库存·和防过热，加强房地产用地调控。”

目前蚌埠显性库存去化周期仅有4.9个月，去库存效果十分显著，大幅度供地计划自然将逐渐提上日程，所以房价出现持续性暴涨可能性较小，但是2017年依然会成为蚌埠去库存和房价上涨的历史大年。

而且根据蚌埠市本级2017年度国有建设用地供应计划显示：市区2017年拟供应经营性用地35宗，面积3493亩。除去商服用地，商住用地共26宗，面积2785亩，与前两年基本持平（2015年2651亩，2016年2887亩）。

2017年其中供地量较大两区为经开区和蚌山区。具体如下：

经开区商住用地6宗，面积911亩，分别是：淮光农民新村二期71亩、新新家苑北侧地块17亩（5月10日拍卖）、南湖路西侧地块222亩、宏业路西侧地块96亩、兰凌地块258亩、金大地南商住247亩；

蚌山区其中商住用地8宗，面积765亩，分别是：沈圩A地块项目36亩、小新庄城中村项目240亩、宏业路两侧D地块项目10亩、燕山路北侧、延安南路西侧项目地块125亩、朝阳南路东侧、M-H-12路南侧地块116亩、印染厂地块14亩、无线电一厂及周边棚户区改造A地块85亩、无线电一厂及周边棚户区改造C地块139亩；（资料来源中国土地市场网）

下半年土地市场将发力推地、供给宅地需求，我们发现推的地块多数分布在老城区，属于老城改造计划的一环，供地量与以往持平，并没有加大供给，意味着下半年房价没有爆跌的可能性。

在新盘方面，下半年多个大盘、纯新盘陆续上市、加推，如：绿地迎宾城、玉龙湖畔 、百合燕山公馆、中城国际广场、万象幸福里 、瑞泰城市广场、交通·香樟名都、汇金公寓、望淮名城、柏庄三期等10余楼盘，数千套房源上市，以补充住宅库存！

最后总结以下观点且给广大购房者几点置业建议：

1、去年至今，房价涨幅较大的区域并不是那些高价板块，反而是那些曾经的价格洼地的刚需板块（如城南板块3字头），涨幅翻番的有不少。

2、房价暴涨或将延续至年底，4字头房源几乎“绝迹”，高新区和淮上区两大曾经的房价洼地也将陆续进入5000+时代。

3、从历史经验来看，超高价盘的投资是不讲规律的，存在一定的风险性。当然如果有居住需求，该买还是得买；投资的话，这类房产并不是一个很好的选择。

4、在资金充裕的情况下，不要只盯着一棵树。作为终极置业，主城区边缘的洋房也是不错的选择，这类房产单价不高，也没有经过市场过度的炒作，加上占有城市稀缺的生态资源，且自住舒适度高，如3字头的绿地迎宾城可多关注。