一个“土豪”时隔13年突然想起买过一套房

今天找一个做房产销售的朋友谈一些事情，偶然间和我说起了一件事情，感觉从中可以得到很多信息，在这里和大家分享一下。

一个做生意的“大老板”，在2007年的时候以单价5千多/每平米的价格，买了一个临近浑河项目的一线河景房，建筑面积是146平米，总价80万左右，四居三朝阳东南向的户型，楼层也是中间偏上的，整体看房源很好。

2007年的时候这个大老板没有贷款，全款买入这个房子。

当初缴纳完全款后，就只签约了一个小本合同（不是网签备案的那种），也不清楚后来销售是否联系过，还是销售已经离职了。

然后本人平时也太忙，忙着忙着自己也忘了，事后自己也没想着房产网签备案这回事，最后，就不了了知了。

一直放了10多年最近才翻起来当初签约的小本合同，才想起来在这里还有一个房子呢。

随后立即就联系了该项目，但是现在有些情况比较尴尬。

1:现在市场政策变了，大老板房子太多，由于限购想备案也备案不了了。

2:不能备案找别人更名还会产生费用

3;交房这么久物业费以及采暖费等费用有一些还是需要缴纳的

4:最重要的是房子还没涨多少钱

还有就是现在的房子是空置还是有人在住啊，什么情况了，这些都不清楚。

现在都13年了，要如何解决这个房子遗留下来的问题，才能更少的减轻经济损失，妥善处理这个房子呢？

接下来邹哥先给大家划几个重点。

1，

现在的市场政策和当初不一样了，现在有限购以及限售等政策，如果沈阳户口有两套房子，外地户口没有社保都不能买新房子，这是现在的限购政策。

而且买了新房子备案之日起算五年之内也是不能卖的，这也是现在的限售政策。

大老板名下房产太多，现在用自己的名字备案一定不行了，经过和项目沟通，可以更名给其他人，但是期间一定也是有费用的。这些都是没有办法的，市场和房产政策都是随时变化的。

最近在网上有一个很火的新闻，“时隔28年突然想起买过一套房“也就是一个香港人张女士在深圳28年前买的一套房子，后来忘记的那个。

图片中可以看到，房子全款买的，但是后续手续没有跟进，现在28年过去了，自己的房子被不认识的人一直住着，现在的住户也是之前老人给买的这个房子，这个事情到这里就复杂了，怎么确认产权？被人家住了这么久怎么办？等等很多问题都需要解决。

这个大老板的房子虽然没有备案，但是没有发生一房两卖的事情，也没有发生自己的房子被占用，没有发生买卖纠纷，这样的结果对于这个大老板来说和深圳的张女士比起来，还算是幸运的。

2，

先划一个重点：

无论你是全款买房子还是贷款买房子都一定要跟进接下来的手续，尤其下一步在买卖房产当中也是最重要的，那就是”房子的网签备案“。

平常也有很多人问到过邹哥，说什么时候备案呢？

我在这里统一和大家说一下，如果是贷款买房子，你缴纳完首付就应该网签备案，如果是全款买房子，什么时候全款交齐，什么时候就可以备案了。

我们现在猜测啊，当初这个大老板购买这个项目的时候，房产不能备案，大概率是因为房子抵押给银行了，就像现在很多项目不能备案，大部分的原因都是这个，

什么意思呢？

简单说就是在建工程抵押的房子是属于银行的，项目把未建好的房产都抵押给银行来或得更多的流动资金，如果购房者想备案自己的名字必须要项目把欠银行的钱先还上，这样房子就属于项目的，之后才有权利把房子备案给购房者。

我们在购房过程当中，如果发生不能正常网签备案的情况，一定要先问清楚什么时候可以备案？为什么不能备案？了解风险后，感觉自己可以接受，然后再下决心买或者不买。

就像这个大老板一样，当初全款购买这个房子之后，如果及时备案了，就不会发生现在的限购，限售，以及更名或者其他的一些不必要的麻烦，如果想出售，走正常交易就可以了。

所以，购买房子先是网签备案了，名义上这个房子才是你的。网签备案是办理房屋产权证的首要条件，也是必须的前提条件。

3，

现在并不知道这个大老板当初为什么要买房子，但13年过去了，可以看出来，大老板买的这个项目现在升值并不算多，之前5000多元买的，现在市面上这个清水的房子能卖到9000元左右，13年了还没有升值100%。

但小编了解到沈阳的一些项目没用上13年就有300%左右的涨幅了，和大老板购买的这个房产比，收益差的不是一点半点。

大老板购买房产的板块，这13年虽然人口基数提升上来了，但是由于楼栋的建筑形式，以及对于满足刚需购房群体的实际需求还不是那么齐全，所以价格和周边位置好的差很多。

那么，过去这么多年，我们可以先算一下这个大老板的大概收益。

房子在买入的时候5000元多，我们按照5500元计算，现在市场价格按照9000元计算，实际收益9000元➖5500元等于每平米3500元来计算，146平米共计收益51.1万。

说实话，这个收益对于房产投资来说一定是不理想的，13年涨幅还不到100%。这还是没有计算额外的物业费以及部分采暖费等费用。

这个房子大老板当初是全款买入的，我们按照全款80万元来计算，收益按照51.1万来计算，如果计算年化收益是4.9%，和银行理财比差不多，但综合来说更不理想。

房子这13年一直空置，没有打理，没有产生任何一点收益，房子也还是清水，如果装修下还可以溢价一些，总体来说，因为自己疏忽有更赚收益的项目没有顾及到这里，这个收益只有心态好的人，是可以接受的。

4，

在划两个重点

一：筹码

大老板之所以现在能有51.1万元左右的升值利润，是因为他当初购入了这个房产，这个房产就是它的筹码，没有筹码他是没有这个收益的。

想要有收益得要先有买进的筹码，如果没有筹码，后期房子升值和你一点关系都没有，对于大家来说也是一样，这也是建议大家有合适的笋盘能买就买，价值投资就是这样，不用主动择时，任何时点，买都比不买的长期回报期望值要高。

有了筹码才可以享受城市发展中房产增值带来的红利。

二：选对筹码

如果大老板在同时期购入了不同房源或者不同板块，在买对的情况下，我们设想一下，怎么也能有200-400%涨幅，在回头看这个房源涨幅真的是太少了，无论是从建筑形式还是地理位置以及周边配套等都没有特别明显的优势，可能当初购房是根据自己的喜好来买的，就看上这个一线河景的房子，而没有综合考虑到房屋的建筑形式和日常生活的刚性需求。

如果我们真的想要房产增值，很多时候不能根据自己的喜好来选，现在的沈阳市场上，几十万上百万都买不到什么房子，房子不是说买就买的。一定要提前根据自己的需求，预算，贷款名额，预期情况等来提前规划的。

这样才能买到适合自己的，买到值得买的房子，才能让自己的资金回报率提高，收益较大。

如果大家有不明白，不知道怎么买的，可以公众号底部菜单栏咨询邹哥，给大家一些意见和提供一些购房方案作为参考。

三：不动产

房产也就是不动产，不动产的较大特性就是不动，其中这个“不动”有多层意思，今天先不展开了，先说一点就是它“跑不了”。

就像这个大老板的房子，13年过去了依然存在，特别不会跑。对于我们大多数人来说，房产是最值得我们购买的家庭资产，除了自己居住的功能，还可以出租，房产升值赚收益，由于本身的特性，也会让我们感觉更安全，如果有一套正确的购房逻辑，房产增值也有一个很好的保证。

5:

最后就是这个大老板的问题，如果这个房子自己用不上，想出售较好的办法就是让开发商配合更名，这样就会把限购和限售的问题都得到解决，因为是全款房子，资金回报率差，可以置换更多更好的资产，也可以进一步提高杠杆，提高资金回报率。

最近了解到这个大老板的房子已经对外出售，而且也有意向要买的客户，大老板表现的也特别诚心，如果买家真的也是特别诚心，相信一定会成交的，祝好运。

来源：沈阳邹哥说房

站内编辑：Flora

文章审核：一路向南