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土拍高溢价率现象频发、中小套型供应减少——内环内百平方米左右小户型需予以珍

视。

土拍市场是新房市场的重要风向标，其影响覆盖价格与产品两大层面。本年度土拍市场呈现诸多变化，除“价高者得”规则重现外，“中小套型”的定义亦有所调整。

在上批次土拍中，静安区成交两幅宅地。其中，内环内曹家渡板块宅地溢价率达31.21%，成交楼板价超11万元/㎡，为全国楼板价第二高地块。根据行业经验判断，该地块入市价格或达15万元/㎡以上；内中环大宁灵石板块宅地入市价格预计约13万元/㎡。

自2020年起，静安区内环内新房套均总价已攀升至1600万元左右。对于千万级预算的购房者而言，欲进入静安区内环内市场，选择空间已极为有限。

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信息来源：网上房地产

购房门槛高企的背后，是中小套型面积供应的紧张态势。“7090政策”已退出历史舞台，中小套型面积标准从原建面约90-100㎡调整为建面约100-120㎡，且针对不同环线实施差异化策略——中环以内区域中小套型占比不低于60%。未来市区新房市场将以改善型产品为主，以中环区域普遍10万元/㎡以上的价格计算，面积增加20㎡即意味着购房成本增加20

0万元以上。

由此可见，上海核心地段新房购房成本

上升趋势已不可逆转。

静安玺樾项目户型中，建面约94-104㎡的中小套型占比较高，为购房者提供了静安区内环内难得的千万级置业机会

。

同时，该项目堪称内环内“差异化之选”，一期均价约12.5万元/㎡，不仅较多数内环新盘更具性价比，结合中兴社区自身情况来看，此价格亦具备显著优势，是置业内环内的优质选择。

以下展示静安玺樾美学示范区实景：入口设置酒店式港湾落客空间，搭配艺术造型树与蓝翡翠奢石装饰，提升整体品质感；内部打造精致典雅的水院，通过艺术雕塑、喷泉水幕与造型树的经典组合，营造出海派艺术公园般的氛围。

在住宅户型设计层面，可充分体现开发企业的实力与匠心。市场上常见的“百平米三居室”多存在设计缺陷，部分户型仅为勉强拼凑空间，导致居住舒适度大幅降低——例如北向房间空间狭小，无法容纳标准尺寸床铺，仅能作为书房使用；厨房与餐厅空间局促，影响烹饪与用餐体验。此类问题在「静安玺樾」项目中均得到妥善解决。为提升居住品质，「静安玺樾」98平方米两居室户型充分考虑空间尺度与舒适性需求。

98㎡户型示意图 仅供参考 样板间视频

该98平方米户型自门厅进入，采用客餐厨一体化的开阔设计；休息区与活动区通过动静分离布局实现互不干扰。两居室的空间规划不仅显著提升空间感，亦增加了收纳空间，有效提高居住舒适度，适用于年轻夫妇或单身人士居住。

从海派风格的优雅立面到四季花园的景观设计，「静安玺樾」展现出高端审美水准。值得关注的是，「静安玺樾」近10万平方米的纯住宅规模在内环内极为罕见，其体量优势足以支撑项目独特价值的实现。外观设计采用新海派风格，结合石材、真石漆、铝板构成的三段式经典格局，赋予建筑立面典雅精致的品质感。

效果图 仅供参考

在景观设计方面，静安玺樾项目地块面积较为宽敞，为景观营造提供了充足空间。整个社区以海派风格花园为设计基调，打造“翡色五境”五大空间体系：

翡廊境——提供尊贵的连廊归家体验；

翡林境——营造绿荫环抱的林间漫步环境；

翡溪境——打造舒适宜人的绿意溪流径；翡湾境，构筑心灵宁静的休憩港湾；翡屿境，营造欢乐温馨的家庭氛围。

效果图 仅供参考

在社区功能布局上，项目构建四大功能区域，包括三个入口轴线与一个中心水轴；设置三大花园空间，即中心港湾花园、水溪花园及西入口归家花园；打造五大运动活力系统，涵盖热身区、定制主题儿童活动区、老年健身区、活力健身区与休憩缓冲区，各区域由约400米跑道相互连接；泛会所位于5号架空层。

效果图 仅供参考

从顶级装饰标准到五星级地下车库，项目始终保持豪宅品质。在装修标准方面，「静安玺樾」投入大量资源，以不计成本的态度追求卓越。其超一线装饰标准，具备“高配置、低价格”的显著优势。中央空调、地暖、新风系统均为标准配置，室内厨房与卫生间选用国际顶级品牌，既提升居住舒适度，也增强业主的体验感与尊贵感。

装标示意图 仅供参考

尤为引人注目的是，项目斥巨资打造的五星级地下车库。车库采用贯穿式鱼尾灯坡道与超耐磨地面处理，所有过道配备精致吊顶装饰；地下管道及部分区域经二次包裹处理，保障品质。豪华车辆接待区域融合水磨石、水晶漆、铝制饰面、大尺寸瓷砖、立柱石材包边及集成门禁系统的三合一设计，通过细节打磨，为业主营造专属尊贵的归家体验。

效果图 仅供参考

从全屋智能化科技到管家式物业服务，「静安玺樾」有效提升精致生活品质。项目为超低能耗绿色住宅，集成高科技设计：采用高气密节能窗，隔音效果优异；保温材料保障室内温度舒适；新风系统配备多重过滤功能，净化空气；全屋保温与气密系统降低能耗，节省费用；一体化保温材料设计增强建筑安全，解决外墙脱落与消防安全问题。

效果图 仅供参考

室内配备由霍尼韦尔等顶尖企业定制的智能家居系统，可简化室内照明、空调、地暖及新风系统的控制，并支持移动应用远程管理。系统主要功能包括智能照明控制、暖通设备智能操作、集成可视对讲功能及移动端远程控制，实现智能家居设备的集中管理与远程操控。

效果图 仅供参考

万科物业拥有全国一级资质，连续多年领跑国内物业管理行业，是首家通过ISO9002认证的物业企业，屡获行业奖项。其在上海运营31年，以良好口碑被誉为“最了解上海的物业”。万科物业入驻「静安玺樾」后，将提供高标准服务及增值服务，如12小时保洁、空调清洗、地暖保养、外墙清洗等，确保社区环境整洁、居家生活便利及建筑外观美观。

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