棚改的下半场,三四线楼市的终场?

搜狐焦点蚌埠站 2018-12-06 09:36:20
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据国内媒体消息,近期,住建部等相关部门明确要求,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。 中信证券信用分析师吕品表示,如果叫停政府购买棚改服务模式,短时间内

据国内媒体消息,近期,住建部等相关部门明确要求,在2019年的棚改计划中,政府购买棚改服务模式将被取消。对于新开工的棚改项目,不得以政府购买服务的名义变相举债或实施建设工程,而是要求以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资。

中信证券信用分析师吕品表示,如果叫停政府购买棚改服务模式,短时间内可能面临棚改整体资金不足的问题,即使通过国开行等政策性银行发放贷款,由于收益能平衡的棚改项目相对较少,最终进入棚改项目的资金总量也会较少。

这意味着虽然棚改新三年计划还将继续推进,但受制于资金压力,棚改规模和推进力度可能会较之前有所缩小。棚改已经正式进入了下半场,而“构筑”在棚改之上的三四线楼市或许也将繁华落幕。

房价上涨的推手

棚户区改造是中国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民生工程。2015年之后,随着棚改贷投放规模的扩大以及货币化安置方式的大规模推广,棚改对于三四线房地产市场的推动作用日益凸显。

在官方和民间的统计中,三四线城市都是房价的领涨者。

野村证券中国区首席经济学家陆挺表示,在央行抵押补充贷款(PSL)的配合下,棚改货币化安置在助力房地产去库存、改善了棚户区居民的生活条件的同时,也快速推高了三四线城市房地产价格,导致居民杠杆率攀升。

兴业证券经济与金融研究院统计数据显示,实行棚改货币化安置方案之后,货币化安置对于房地产销售的贡献从14年的3%一下子提升至15年的14%,2017年货币化安置对于住宅销售的贡献直接上升到了24%。

一个不容忽视的问题是:三四线城市人均收入水平较低且大多面临人口流出问题,一旦房价下跌就很难短期逆转。

中场or终场?

据住建部统计,今年1月到10月全国棚改已开工577万套,而《政府工作报告》明确2018年全国棚改新开工580万套,完成投资15000多亿元。这意味着截至10月份,2018年的全国棚改目标已经完成了99%,几乎提前完成任务。

数据显示,经过最近几年轰轰烈烈的棚改之后,棚改存量已经大幅下降,2012年的时候全国的棚改存量有4200万套,但是到2018年棚改存量数据已经剩下1027万套。按此计算,未来两年年均改造规模约460万套。除了规模明显下降之外,要求也将趋严。

华创证券认为,受棚改政策收紧的影响,预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中,棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响,并且主要发生在三四线城市。

失去了棚改的支撑,三四线楼市的购房需求将持续下滑,房价很难在高位维持。实际上,经过三年的棚改货币化之后,三四线楼市的需求已经被严重透支,众多房企纷纷开始“逃回”一线城市。

东方证券也在其年度策略报告中提醒房企,战略布局的重心应从三四线城市,适度调整到“经济实力”、“公共资源与产业资源”、“人口与需求”等指标均好的“三好城市”。

从趋之若鹜到弃之如履,房企的态度转变预示着三四线楼市正走向命运的拐点,揠苗助长的负面效果正逐渐显现。能否开启楼市的下半场,最终还要靠城市内生的增长力。

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文章来源:云掌财经/周坤伦

站内编辑:格子菲

文章审核:超引力

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