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不得不说，最近私信问独家君保利珺园的人是真多，好几个小伙伴都在问同一个问题：这个盘能不能买？
说实话，一开始真没觉得它会有这么大动静。新江湾城嘛，大家都知道，老牌豪宅区，但这几年新房供应断断续续，热度也一直不温不火。
结果3月25日认购结束一看，170多组，认购率129%，累计来访6000多组。这个数据放在今年上海的新盘里，真的少见。
后来独家君就认真去看了看，发现这个盘被这么多人盯上，也不是没道理。一块主城区等了15年才等到的1.1低密土地，又碰上一个愿意在这上面花心思的开发商，市场自然会给反应。买房的人又不傻，用脚投票的事，数据也不会骗人。
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所以今天不吹不捧，心平气和地聊聊，保利珺园到底做了什么，能让那么多人愿意为它买单？
Part.1
保利珺园这次开盘，最让人意外的就是它的定价策略。
首开均价约11.74万/㎡，洋房均价只有10.98万/㎡左右。关键是，有11套房源的总价控制在1000万以内，最低只要955万起。
而这个价格，差不多就是当年中企云萃江湾的价位。但那时候的新房和现在的新规产品比起来，品质完全不是一个层次了。说白了，这就是用五年前的价格买如今的新规产品。
更值得注意的是，这可是新江湾城核心区的新盘。旁边的中建大公馆，当年可是2009年的全国地王。用不到千万的价格挤进这个圈层，性价比确实拉满了。
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对于很多想留在主城区、又够不着2000万级豪宅的改善家庭来说，这确实是一个难得的机会。保利这波操作，就是用诚意价换热度，用性价比换流量，效果很明显。
Part.2
比价格更值得说的，是这块地本身的稀缺性。
保利珺园的容积率只有1.1。这个数字在郊区可能不算稀奇，但放在上海的主城区，就完全是另一回事了。
上海中心城区已经有超过15年的时间，没有出现过容积率低于1.1的纯住宅地块了。上一次有这样的地块出现，还要追溯到2011年前后。下一次再有，可能又要等上15年。
这就是为什么很多人说，保利珺园卖的不仅仅是房子，而是一张“主城低密豪宅的入场券”。20米的限高、5.71万㎡的土地上只规划了6.8万㎡的建筑面积，意味着更多的绿化、更宽的楼间距、更纯粹的居住氛围。
除了低密，周边的生态环境也让人羡慕。项目西侧有约7.35万公顷的新江湾城公园，SMP滑板公园，安徒生公园，北侧和东侧是24万方的生态走廊，还有双河环绕。推窗见绿、枕水而居，这种体验在主城区真的很难得。
社区里面还配了一个3300㎡的珺club。健身房、泳池、私宴厅都有，听说还引入了冷疗舱、水疗这些高端配置。说它是主城区的“庄园级”住区，确实不过分。
Part.3
再来说说产品本身。
保利珺园这次首开推出了建面约105-270㎡的墅质洋房、叠拼以及滨水联排。产品线很全，刚改和终极改善都能找到适合自己的那一款。
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户型设计上，也是亮点十足：
建面约105㎡的三房，做了一个约30㎡的LDKB一体化方厅，把客厅、餐厅、厨房和阳台打通成一个开阔的家庭核心区，家人之间的互动就顺了。
南向双阳台加上南北两个270°转角飘窗，采光很通透，空间感比实际面积要宽敞不少。对于首改家庭来说，这个户型算是把功能性和舒适度平衡得不错。
建面约127㎡的四房，亮点在于灵活性和收纳。客厅连着约6米面宽的阳台，观景和休闲都很舒服。卧室做了双270°环幕窗，视野确实开阔。收纳方面也用了心，独立储藏空间比同面积户型大不少，行李箱、婴儿车、换季被褥这些东西都有地方放。
最大的亮点是空间可以灵活调整，隔出一个“N+1”房，家里有二孩，或者需要书房、健身房的，都能安排得开。
建面约140㎡的户型，走的是“一步到位”的路子。约13.3米的南向采光面，主要空间都能晒到太阳，通透感很好。客厅面宽约6.6米，比市面上同类产品宽出不少，坐在里面确实有气场。
北侧还预留了可以改造的家政空间，随着家庭成长可以随时调整功能。这个户型算是既有当下的尺度感，又留了未来的可能性。
后面项目的叠墅以及滨水联排这些低密产品的样板间也快开放了，到时候可以再去看看。
装标方面，保利这次确实下了血本。嘉格纳或者博世的厨电、杜拉维特的洁具、汉斯格雅的花洒。大金的中央空调、威能的地暖、霍尼韦尔的新风系统都是标配。
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特别值得一提的是他们升级的“女神六件套”。在主卫配置了美妆龙头、美妆镜柜、双补光照明、专属美妆冰箱，还升级了奥普美容舱浴霸和进口胭粉奢石台面。
这种对细节的用心，确实能让人感受到它的诚意。
Part.4
最后想说一说新江湾城这个板块。
很多人对它的认知，可能还停留在“生态环境好、有点远”的阶段。但实际上，这个板块已经完成了一次角色转换。
现在的新江湾城，不仅有复旦、上财这些高校，还集聚了抖音、B站、叠纸这些头部企业，大创智园区里已经有近17万知识工作者在这里工作和生活。
产业、教育、生态，三张牌齐了。
更重要的是，新江湾城多年来宅地供应一直很少。在土地稀缺性这件事上，它一点都不输给市中心的那些核心板块。而保利珺园的入市，恰好填补了这个空白。
有人说，选择新江湾城，就是选择了一种“闹中取静”的生活方式。这话说得挺准的。既能享受到主城的便利，又能拥有郊区的舒适，这样的地方在上海确实不多了。
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