遇到一房多卖不要慌,这样做让你“反败为胜”

蚌埠楼市发布 2020-05-18 15:09:02
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一房多卖 房子归谁 俗话说得好“人在江湖飘,哪有不挨刀”。这世上人来人往、熙熙攘攘,无不是在为一个“利”字奔波。世界就像一片森林,而林子大了,也就什么鸟都有了…… 对于许多人而言,买房子特别算得上是一件“终身大事”。除了炒房客、投资客和房产行业专业人士外,很多人对房产交易的经验其实并不丰富,也就非常

一房多卖 房子归谁

俗话说得好“人在江湖飘,哪有不挨刀”。这世上人来人往、熙熙攘攘,无不是在为一个“利”字奔波。世界就像一片森林,而林子大了,也就什么鸟都有了……

对于许多人而言,买房子特别算得上是一件“终身大事”。除了炒房客、投资客和房产行业专业人士外,很多人对房产交易的经验其实并不丰富,也就非常容易在房产交易的过程中上当受骗,遭受损失。接下来小编就和大家聊一聊现实生活当中经常发生的一种情况:一房多卖。

一般人遇到一房多卖很有可能会吃大亏,既损失钱财,又拿不到房子,而了解下面几招,却可以让你反败为胜,甚至赚个翻番!

什么是一房多卖

那么,什么是一房多卖呢?

其实,一房多卖在开发商一手房交易和市场上二手房交易当中非常多发。出于不同的目的,卖方均有可能从事一房多卖的行为。

比如说,开发商在一手房销售过程中为了营造楼盘“火爆热销”的假象,会雇佣很多“演员”来扮演买家,这其中就有不少是开发商自己的员工。他们的操作就是先由自己的员工签订购房合同,但是不办理网签也不过户,然后慢慢地等待下一任“真实的买家”前来“一手更名”,在过户之前变更合同主体。实践当中也有与自己员工先办理网签备案的,也是为了“假戏做真”弄得更像一点,只不过这样后续更名的时候会稍微又麻烦一些。

此外,在二手房交易市场中,业主一房多卖的行为也非常普遍。有的业主因为自己经商资金短缺的缘故,会通过一房多卖的行为在短期内聚拢更多资金以供自己使用。还有的业主是因为看到房价上涨迅速,短短两三月已经涨幅几十万,算算似乎违约更划算!

总之,为什么一房多卖?开发商和二手房业主都有非常多的理由和动机!

一房多卖的法律定性

很明显,一房多卖的行为因其严重违背了民法上的诚实信用原则,并不会获得法律的支持。

对于一手房的一房多卖,我国商品房买卖合同司法解释第八条明确规定:

“具有下列情形之一的,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

对于二手房的一房多卖,我国合同法规定:

“排名前列百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

“排名前列百一十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失……”

因此,法律上并不缺乏对一房多卖行为进行惩罚与规制的条文。

事实上,多个买家购买到同一房屋后,又必然延伸出房屋产权最终应该归属于谁的问题。对此,我国法律又是如何规定的呢?

在司法实践中,出卖人一房多卖分别签订数份买卖合同,并且在这些买卖合同均为有效的前提下,如果买受人都要求继续履行合同的,那么原则上会按照下面这个顺序确定房屋产权的归属人:

(1)已经办理房屋所有权转移登记的人;

(2)均未办理房屋所有权转移登记,但已经实际合法占有房屋的人;

(3)均未办理房屋所有权转移登记,也无人合法占有该房屋的,需要结合各买受人实际付款数额的多少、先后以及是否已经网签、合同成立先后等因素综合判断。

面对一房多卖的反败为胜之招

如上所述,一房多卖其实会得到法律的否定性评价。不仅如此,对于开发商一房多卖的行为,法律还赋予了购房人请求支付不多于一倍已付购房款的惩罚性赔偿的权利。所以,购房人若要解除与开发商签订的合同,一定不要忘记请求对方支付不多于一倍已付购房款的惩罚性赔偿。此外,因房价上涨导致的购房人房屋涨价损失(可得利益损失),购房人可以一并提出要求对方支付。

值得注意的是,如果是二手房交易过程中发生的一房多卖,法律并未赋予购房人请求支付“一倍已付购房款惩罚性赔偿”的权利。但是,因房价上涨导致的购房人房屋涨价损失,仍然可以据此提出相应主张。

所以,大家在维权的时候一定要高度重视一房多卖中法律对一手房交易和二手房交易的不同规定,从而节省维权成本。

对购房人的风险提示与建议

当然,我们买房子也不是专门挑一房多卖的拣。我们大多数购房人还是希望能在购房过程中尽量避免这些糟心的事情发生。对此,小编也建议大家:一是在购买房屋之前要了解对方的资信状况,查清所购房屋的权属状态及有无纠纷,选择信用较高的交易对象;二是尽量选择分期付款的方式,减少一次性全额付款并尽快办理网签备案或预告登记;三是若真遇到问题也别慌忙,及时寻找专业力量介入见招拆招!

来源:张泽诚律师

站内编辑:Flora

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