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老静安最大风貌项目

规划方案有调整！

近日，老静安区最大的风貌项目——江宁社区047-3地块项目（静安73街坊南地块）设计方案再次公示。

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时隔两年半，与2023年11月的首版方案相比，最大的变化体现在：

住宅套数从74套锐减至34套

建筑密度从51.1%减少至46.06%

户均面积从200+平方米跃升至约500平方米

层数从2层为主，变为3层为主

单套栋距与面宽显著提升，居住舒适度大幅度提升

套均单价也显著提升，预计套均售价超过1亿。

73街坊分为南北两块，是老静安为数不多的纯住宅用地。其中，南块为低密度住宅区，规划建设联排别墅，体量约1.8万㎡；北侧为已经在售的昌平云岸。

南北地块之间是已建成的住宅项目——南草坪花园。

静安里卖爆了

就在2026年春节后，静安里交出了热销30余套的斐然战绩，霸榜上海风貌别墅TOP1，足以证明静安区风貌产品的市场热度！

真正的稀缺是时间沉淀下来的历史资产。静安里所在的苏河湾历史风貌区，构建了一道无法逾越的“文脉护城河”。静安里，是苏河湾历史文脉最为绵长、人文肌理最为丰沛的场域——唐绍仪故居、泰山剧场、德隆烟厂等多重历史印记在此交叠，共同构筑起一座可居、可观、可传的精神殿堂，让家族世代在此安放记忆，延续荣光。

百年唐宅蜕变为苏河畔的“海派会客厅”——一个承载城市集体记忆、对话当代精神生活的文化场域。未来，这里将持续激活城市文化的内在生命力，让历史在当代语境中不断再生。

原东新民路115号的泰山大戏院，历经岁月沉淀，今以“泰山剧场”之姿重归城市视野。其设计既致敬历史风貌，又大胆引入现代主义建筑语言——汲取美国肯尼迪中心“玻璃盒子”的灵感，以通透的玻璃幕墙与斑驳的砖石立面形成时空对话。新与旧在此交融，传统与先锋在此共振，成就一座兼具历史厚度与艺术张力的城市文化地标。

而即将启幕的德隆烟厂改造商业空间，作为静安里南市商业版图的核心引擎，将工业遗产转化为当代生活美学的新载体。在完整保留建筑肌理与时代印记的基础上，植入高端商业功能，实现百年文脉与都会活力的有机共生——让历史不止于被观看，更成为被体验、被参与的生活日常。

静安里以无可替代的内环核心地段与百年文脉根基，成为塔尖资产配置与精神归属的终极选择。而来安里高定组团，则以对海派精神的极致诠释、对风貌别墅空间创新，以及对圈层共鸣的深度洞察，让高净值人群在此找到身份的共鸣与生活的答案。

来安里高定组团深谙海派精粹，以22#双园盛境为基，演绎南庭北院的世家礼序。南庭，是开放的社交剧场，以轩阔尺度与雅致景观构筑私属会客厅，让邻里清谈、友朋欢聚皆成风雅诗篇；北院，则围合出专属家族的静谧天地，让天伦之乐与四时风物共酿生活的本真诗意。南庭为境，北院为心，一半人间烟火，一半诗意栖居，在喧嚣与宁静的精妙平衡中，写就当代海派生活的至臻境界。

建面约262㎡样板房示范区实景图

推窗即见盛境，来安里组团近邻地块至臻景观——法国花园，法式浪漫与海派雅韵在此交相辉映；巷道之间更以项目至宽楼间距营造尊崇视野，光影在建筑与自然的和鸣中流转，空间艺术于此臻于化境。这不仅是内环稀世之域，更是一场穿越时光的美学巡礼，让生活成为永恒的艺术典藏。

「墅里藏墅」，是来安里组团对空间设计的极致诠释。通过垂直分层布局，每一层都拥有独立的功能与意境，实现空间的高效利用与私密性的完美平衡。空间材质选择上，以大面玻璃幕墙设计，将庭院盛景与城市天际线尽数收纳，于奢阔尺度中，定格永恒的生活美学。更甄选稀缺石材立面，区别于红砖青砖组团，以奢石之韵镌刻恒产基因，彰显塔尖身份的卓然气度。

静安风貌选择

静安区的风貌别墅产品分布较为分散，但多数集中在内环内区域。

苏河湾以南有昌平云岸、信达曹家渡项目以及张园地块。而苏河湾以北则包括龙盛湾上、静投电影厂项目、华发招商静安北站、保利发展中兴社区项目以及龙盛中兴社区项目。

新静安集团江宁社区项目

静安区江宁社区C050201单元038-4地块位于鸿印里北面，今年4月15日，由新静安集团竞，楼板价9.17万/㎡。

地块占地面积约2.1万方，容积率2.67，限高80米，其中三类住宅≤80%，一类住宅≥20%。要求中小套比例不小于60%（中小套参考标准为100、110、120㎡）。其中还有2处不可移动的文物。

信达·信安里

2022年6月，曹家渡社区C050301单元4-3b地块的出让公告发布，最终上海信达银泰置业有限公司（信达）作为地块的开发建设实施主体，该地块形成“净地”后实施出让。信达拿地的价格在21.08亿元，折合楼板价约为81484元/㎡。

信达信安里共建造17栋楼宇，其中1号楼18层+7层，提供132套高层住宅、12套多层住宅以及20套保障住宅；9号楼为配套用房；

2-8号、10-17号楼均为2-3层的低层住宅（别墅产品），共27套，户型建面约270-525㎡。

项目地块位于静安历史风貌区内，约1公里范围内有2/7/11/13/14号线，分布武宁路、昌平路、隆德路、静安寺等市中心地铁站。

张园

张园始建于1882年，是上海现存最完整、种类最多的中后期石库门建筑群，云集了28种不同风格的石库门里弄建筑，曾被誉为“海上第一名园”。

根据静安区官网介绍，张园东区，地上建筑面积约4.2万平方米，地下建筑面积8.22万平方米，其中优秀历史建筑1幢、区文保点20幢。根据张园整体规划方案，东区未来将引入国际顶级名企、金融机构及专业服务产业，同步引入世界顶级酒店品牌、高端住宅并新建文化展示及演艺中心。

在张园东区，静安区将打造更多高品质共享公共空间。其中，靠近吴江路区域将由享有国际极高声誉的隈研吾团队形成美术馆设计方案，南部沿威海路区域将打造潮流文化中心及演艺中心，该区域将展演沉浸式剧目，展示以非物质文化遗产为核心的中国传统文化，建立广泛深入的全球文化交流。

未来，东区地下将通过三层空间建设，实现轨交2、12、13号线的换乘、地下500个停车位的停车，以及商业连通功能。未来的张园正式投入使用后，整个街区将能够在地面上和周边高楼、商场、街区互联互通，整个区域将被打造成一个沉浸无界的高端商业街区。

根据计划，张园东区预计2026年对外开放。

值得关注的是，张园东区保留了7874.72平方米的Rr1别墅产品，共分为两个组团8排石库门里弄建筑。

缦合上海

缦合上海也就是苏河湾1号的风貌类产品，包含17处文物和历史建筑，占整个苏河湾区域37处重要文物和历史建筑的46%。同时涉及保留建筑规模竟高达8.5万方，其中包括永庆里、均益里、同发里、长兴里等旧式里弄街坊，以及吴昌硕故居、梁氏民宅、山西大剧院等高文保建筑。

龙盛·湾上

龙盛湾上也是一个苏河湾板块内的一个综合体项目，整个项目由超高层住宅、石库门风貌别墅、办公塔楼及商业裙房组成。住宅部分，项目拥有三栋约139-150米的超高层住宅，以及约1.3万㎡的低密风貌建筑。

保利·永兴里

2023年10月11日，保利发展以154612万元竞得静安区中兴社区C070202单元280-06地块，高层联动价12.5万元/㎡，别墅联动价18万元/㎡。该地块出让面积7616.5㎡，容积率2.5，土地属性为普通商品房、商业用地。

外滩3KM内稀缺双拼别墅，建面约180-220m²总价3000万起！

入口保留过街楼形制，携刻永兴里定制logo，仪式感到位，端景转角迎客松与中国黑原石构景，充满禅意

景观种植也很丰富，有从山东精选的油松，造型榔榆树，每一棵都都挺拔如画

地面延续酒店式落客区海棠纹拼花镶钻，铁打纹工艺，其间还有老石板、青石板、中国黑老石皮、柏坡黄的石皮等原石原面铺装，老石皮从大料里取出，数量少而贵，由此也可看出保利·永兴里在别墅打造上是真舍得，也是真高级

保利·永兴里双拼别墅，21席皆是孤品，未来难再有！

龙盛中兴社区项目

静安区中兴社区C070202单元272街坊272-03地块开发建设实施主体批复，由龙盛置地集团有限公司开发。

该地块土地面积约13503㎡，容积率1.22，地上建筑面积约16473.66㎡，规划用地规划性质为一类住宅组团用地、商业服务用地，建筑限高12米，预计提供至少35套别墅产品。

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规划有历史建筑建筑面积不少于1.49万㎡，具体保护更新方式以建设项目规划管理阶段审定方案为准。地块要求全装修住宅面积占新建商品住宅面积（三层及以下的低层住宅除外）比例为100%。